| 释义 |
案情：王先生通过中介居间出售一套房屋，在2005年3月30日与购房人孙女士签订《上海市房地产买卖合同》，并约定：房价为92万元；孙女士于2005年4月18日前支付37万元，在交易之日前、贷款放贷日支付余下55万元。此后，孙女士向王先生支付了首付款共计37万元，但贷款一直没有批下来。于是，在2005年5月4日，双方又签订补充协议，约定孙女士在2005年12月31日前余款必须付清，否则人民币37万元作为违约金，孙女士自动放弃该房屋的购买权。同年10月，孙女士向王先生发函，表示因无法获得银行贷款属不可抗力，要求解除合同，并归还定金及房款共计37万元。而王先生认为无法取得贷款不属于不可抗力，因按协议承担违约责任，双方协商不成，起诉至法院。
评析：根据《合同法》及相关法律规定，王先生与孙女士签订的买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格履行各自义务。孙女士要求解除买卖合同的原因系无法取得银行贷款，该情节不属于法定的免责事由，故责任人孙女士应当承担相应的违约责任，按照条款，将已付的37万元应作为违约金。
判决：庭审过程中，法院委托相关机构对系争房屋的市场价格进行评估，王先生的房屋差价损失在16万元，且王先生也同意违约金调整至25万元。法院判决解除双方当事人签订的《上海市房地产买卖合同》，王先生于判决生效之日起十日内返还孙女士12万元。
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