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问题

房屋贷款二次抵押贷款额度怎么计算?

释义

    我们知道房屋是可以进行二次抵押的，可能大部分人对这个问题不太了解，因为实践中大部分人都是办理了一次抵押，但是二次抵押确实能帮助我们融资或者解决其他的一些问题。下面法律网小编就带大家一起来看一下房屋贷款二次抵押贷款额度怎么计算？
    一、房屋贷款二次抵押贷款额度怎么计算
    房屋贷款二次抵押贷款简单来讲，就是房屋已经办理了房产抵押贷款，并且在贷款还未结清，尚未注销抵押之前，用该房屋再进行抵押贷款。据小编了解得知，房屋二次抵押贷款的额度是有一个计算公式的：房产价值＊抵押率－原贷款的本金余额。下面就一起来看看详细介绍吧：
    房产价值。房屋贷款二次抵押贷款额度怎么计算呢？房屋价值以房屋的原购买价和二次抵押时的评估价相比较，取两者中的低者。假设房屋原购买价为300万元，现在升值评估价为350万元，但还是以300万元计算。
    抵押率。以住房抵押的二次贷款抵押率最高不超过70％；以商业用房抵押的二次贷款抵押率最高不超过50％。银行会根据实际情况，确定房屋二次抵押贷款的抵押率。
    原贷款的本金余额。举个例子，房屋原购买价为300万元，首付四成，贷款，180万元，目前已经还了80万元，还未还的100万元就是原贷款的本金余额；假设经过评估后，价值300万的该房产的抵押率为50％，原贷款的本金余额为100万元，那房屋二次抵押贷款的额度＝300＊50％－100＝50（万元）。相信看完以上的介绍房屋二次抵押贷款的额度是多少，怎么计算大家都了如指掌了。
    如果是新房抵押，最长贷款期限不能超过30年如果是二手房抵押，则不能超过20年。房屋抵押贷款能带多少年呢？在计算贷款期限时，借款人应该根据自己的还款能力确定还款期限，以免造成还款压力。举例分析，如果你想抵押房产证，贷款20万，5年归还，如何办理，首先要搞清这几个问题：从房产证抵押贷款开始，什么是房产证抵押贷款？指的是借款人以自己或第三人的房产作抵押向银行申请贷款，用于买车、买房等综合性消费，借款人再分期或一次性向银行还本付息的一种信贷方式。

    二、房屋抵押贷款还款方式有几种
    1、一次还本付息法
    现各银行规定，贷款期限在一年以内（含一年），那么还款方式为到期一次还本付息，即初期的贷款本金加上整个贷款期内的利息综合。计算公式如下：
    到期一次还本付息额＝贷款本金×［1年利率（％）］（贷款期为一年）
    到期一次还本付息额＝贷款本金×［1月利率（‰）×贷款期（月）］（贷款期不到一年）
    其中：月利率＝年利率÷12
    如以住房公积金贷款1万元，贷款期为7个月，则到期一次还本付息额为：
    10000元×［1（4.05％÷12月）×7月］＝10236.3元
    2、等额本息还款法
    个人购房抵押贷款期限一般都在一年以上，则还款的方式之一是等额本息还款法，即从使用贷款的第二个月起，每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。
    3、等额本金还款法
    等额本金还款法的基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式。其计算公式如下：
    每季还款额＝贷款本金÷贷款期季数（本金－已归还本金累计额）×季利率
    三、哪些房屋不能办理房屋抵押贷款
    不是所有的房屋都可以办理抵押贷款的，根据《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制。
    1、土地所有权不得抵押；地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押；乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。
    2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。
    3、权属有争议的房地产和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。
    4、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。
    5、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。
    6、已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。
    7、以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。
    8、违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。
    9、依法不得抵押的其他房地产。
    以上就是法律网小编整理的房屋贷款二次抵押贷款额度怎么计算的相关内容，希望对大家有所帮助。上述内容已经详细介绍了房屋二次抵押贷款的额度应该如何计算，大家可以好好看看上述内容。若您还有其他疑问，欢迎登陆法律网免费在线咨询。


    引用法条

[1]《中华人民共和国担保法》
[2]《城市房地产抵押管理办法》

    拓展阅读

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