| 问题 | 房地产开发商与物业公司 |
| 释义 |
这是物业服务产生矛盾的首要根源。多数物业公司，与房地产开发商是父子关系。房地产开发商为什么要成立物业公司？首先，是因此当时我国很少有独立法人的物业公司，房地产商为了推销房屋，成立一个具有售后服务功能的物业公司而不是物业经营企业，并且常常夸大宣传物业服务标准与质量，承诺建设综合性会馆、名牌学校、老年活动中心、体育设施等等。 二是，对自身开发的房地产物业采取垄断经营以获取新的利润源，特别是头两年的超高额利润往往高达物业收入的30%以上。三是，作为回报，房地产开发商给有关人免除物业费用等好处，有个小区免除物业费用的业主占全部业主的15%左右。房地产开发整个链条都缺乏诚信，遗留的房地产质量等问题影响物业服务。房地产开发商、建筑商、材料供应商，经常采取偷工减料等方式，导致房地产质量下降。人们要问，过去单位建设的红砖楼房，为什么没有透风、变黑等突出问题？而现在这些问题都出现了？因为，往往出现有的建筑材料以次顶好，有的施工单位偷工减料，有的施工人员缺乏技能，有的房地产开发商赚取黑心钱，有的施工监理也睁一只眼闭一只眼等问题。 由上述房地产开发各个环节“问题链”而建设的房屋质量就可想而知了。由于房地产开发商与物业公司的父子关系，由此产生出一系列物业公司无法摆脱及解决的问题。如，房地产开发商违反建筑法规定，随意向购买房屋者承诺改变用途；有些房地产商在销售房屋时其物业服务质量较高，而到了房屋销售完后物业服务质量就明显地下降；业主也就抓住房屋质量问题而拒交物业费，成为物业公司收取物业费的一大障碍。还有一个法律问题，物业公司是房地产公司的子公司而不是独立法人，业主入住时与物业公司签定的合同从法律上讲是主体不存在，因此在发生物业费诉讼时物业公司是没有法律地位的。《物业管理条例》第三十二条规定：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 |
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