| 问题 | 房东提前解除租赁合同，怎么办？ |
| 释义 | 案情：经营美容美发的业务的张某在绿地世纪城，向肖某承租了一间店面，租期5年，年租金15万元，如一方提前终止租赁合同应向对方支付未满租期二倍租金的违约金。张某拿到5年的租赁合同后对店面大肆装修，花了30多万元。开始该小区入住率低，人气差，生意一般，但维持开支没问题。过了两年半，小区人气渐涨，生意渐好，周边商铺租金渐涨，肖某心里不平衡，遂提出涨房租，张某不同意，双方产生分歧。张某以现金向肖某交付房租，肖某拒收，并让人将张某的经营用品强行拉走，并要求张某返还房屋。张某无奈向仲裁委申请仲裁，要求解除合同并按约支付违约金75万元。 案件审理：仲裁委受理后，查明基本事实，认定肖某违约应当承担违约责任。但是肖某提出张某主张违约金过高，要求予以降低。仲裁委要求张某提供损失证明，因装修找的施工队而非正规公司，没有合同、发票，因此存在举证困难。仲裁委征求张某意见是否申请鉴定，但鉴定目前只能对装修部分进行价值鉴定，但无法对经营损失进行鉴定。因此，即使鉴定也不能弥补自己的所有损失。鉴于此，仲裁委主持调解，解除合同，肖某赔偿张某28万元。 案件解析：根据《合同法》司法解释二第29条规定，合同约定的违约金高于损失的130%的，可以认定为违约金过高，一方当事人请求适当减少的，法院和仲裁委应当予以调整。本案中张某的实际损失包括：装修损失30万元、两年半租金差价损失约25万元、营业收入损失约20万元。实际损失与违约金数额其实相当，但是根据现行法律规定，谁主张谁举证，由于张某无法提供有效凭证所以在主张自己实际损失方面就要承担不利后果。这也是一些案件为什么有理，但法院不一定全部支持的理由。 律师支招：在房屋租赁合同中，房子是不动产，也是最基本的生产资料，产生纠纷房东大不了再换个房西，租金照收。但房西可能就可能无法经营了，要面临着找新的经营场所、搬家、跟第三方的合同无法执行等困境。要避免被动局面出现，就要提前做好功课。 首先，应当明白万一房东毁约，自己会有那些损失，一般情况会产生装修损失、停业损失、搬迁费用损失、租金差价损失。对这些损失应当保留相应的凭证，例如装修合同、预决算单、发票、收据;或费用的组成明细计算方式，例如停业损失的组成及相应计算方式。 其次，应当在合同中进行明确约定，一般情况下建议约定损失的的组成和计算方式，并明确约定那些证据可以作为认定损失的证据材料。或者双方也可以事先明确约定各项损失的数额。 最后，就是严格按照合同履行自己的义务，按期及时支付租金。为避免房东拒收的情况，最好通过银行转账方式支付。 |
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