| 问题 | 房地产开发用地的获得-----土地使用权转让 |
| 释义 | 土地使用权的转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。按照《城市房地产管理法》的规定，以出让或者划拨方式取得的土地使用权均可转让。土地使用权转让需要满足一定的条件，否则不得转让。 1、 土地使用权转让的条件 以出让方式取得的土地使用权，在使用人缴付了全部土地出让金取得土地使用权证并对该副土地进行了一定程度的开发后，可向其他投资者转让。根据《城市房地产管理法》第三十八条之规定，“一定程度的开发”是指属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上;属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 一般情况下，我国法律不允许以划拨方式取得的土地使用权转让。但在《城市房地产管理法》实施前以划拨方式取得的土地使用权占很大比重，为了防止土地闲置和浪费，该法规定，以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府批准准予以转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。实际上，这是由划拨方式转化为出让方式，再使该副土地使用权进入市场。 2、 土地使用权转让的法律效力 土地使用权转让的，原土地使用权出让合同载明的权利义务全部转移给受让人，转让人不能只转让一部分全能而保留一部分全能。新的受让人使用土地使用权必须按照土地管理部门与原受让人之间的原合同进行，不能随意变更土地使用权的用途、使用年限以及其他规定，转让的土地使用权期限只是原使用期限的剩余期限。 根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第22条之规定，土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。《城市房地产管理法》第43条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 |
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