问题 | 抵押房还能抵押吗 |
释义 | ——亦谈合同的无效与未生效 案例: 抵押按揭房借款 合同无效 朋友用按揭房做抵押借走了30万元,但到期后仍无钱可还,债主欲变卖新房,却发现按揭房根本不能用来做抵押。 董先生上周五致电律师称,前年8月,朋友张平(化名)因做生意,向他借款30万,并承诺两年内换钱。因考虑到借款数额太大,董先生要求张平用财产做抵押或请人做保。张平当即表示用自己的新房做抵押,并签订了一份借款抵押合同。 合同约定:张平将其所有的一套三室两厅的房屋抵押给董,如到期未归还借款及本息,董有权拍卖或变卖该房屋优先受偿。见张平一脸诚恳,董先生在签完合同后,没有去办理抵押登记手续。 今年8月借款到期了,张平仍未还款。董先生多次催债,可张平却称没钱还。董当即拿出合同,声称要将张的房屋拍卖还债。这时,张平才告诉董先生自己的新房是按揭房,他与董签订的抵押合同是无效的。 “按揭商品房就不能拍卖还债吗?”董贵感到十分疑惑,“那我的30万元该怎么办?” 湖北普明律师事务所阮山律师称,如果该商品房是按揭购买的话,董先生与张平之间的抵押合同就是无效的。 因为依据《担保法》相关规定,在买房时张与银行签订了按揭贷款合同,在还清银行贷款之前,张处置房屋的权利,包括抵押权在内均受到限制。因此张与董在签订借款抵押合同时,其并不享有处分房屋的权利,其擅自抵押房屋的行为应属无效。阮山律师建议董先生到法院起诉,要求张平还钱。 案例来源:武汉晨报法律在线(记者陈麒麟 实习生黄雪莲 张钦) 本站法律意见: 首先,合同的无效与未生效是两个不同的概念,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定,以上抵押合同不是无效合同。本站认为:根据《中华人民共和国担保法》第四十一、第四十二条的规定,以上案例中的抵押合同是未生效而不是无效。 的确,目前武汉市各银行的惯例为:抵押房不能再抵押贷款,但其原因难道是该房屋为按揭房吗?根据《中华人民共和国担保法》第三十五条的规定,“抵押房就不能抵押”的观点很显然是错误的。 附相关法条: 《中华人民共和国合同法》 第五十二条 有下列情形之一的,合同无效: (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益; (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国担保法》 第三十五条 抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。 财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。 第四十一条 当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。 第四十二条 办理抵押物登记的部门如下: (一)以无地上定着物的土地使用权抵押的,为核发土地使用权证书的土地管理部门; (二)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,为县级以上地方人民政府规定的部门; (三)以林木抵押的,为县级以上林木主管部门; (四)以航空器、船舶、车辆抵押的,为运输工具的登记部门; (五)以企业的设备和其他动产抵押的,为财产所在地的工商行政管理部门。 引用法条: [1]《中华人民共和国合同法》第五十二条 [2]《中华人民共和国担保法》第四十二条 [3]《中华人民共和国担保法》第三十五条 [4]《中华人民共和国担保法》第四十一条 |
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