| 问题 | 依据法律仔细推敲买房合同 |
| 释义 | (一)质量条款 除明确严格按照设计图纸施工和达到的质量等级外，还应对不按设计图纸施工和达不到质量等级的处理办法有所约定。因为住房能否达到质量标准确对不按设计图纸施工和达不到质量等级的处理办法，越详细越具体越好。 (二)面积条款 根据我国现行的房地产权属登记制度，房屋面积以产权登记机关实际测定的面积为准，只有这一面积数才具有法律效力。 因此，订立合同时，首先，应当明确合同中约定的面积是卖方暂测面积还是房地产产权机关实际测定的面积(对干预售商品房来说，一般都是暂测面积)。如果是暂测面积，则应当明确最终的商品房面积以房地产产权登记机关实际测定面积为准。 由于暂测面积与实际测定面积发生差异的现象相当普遍，所以在合同中还要就面积差异的处理办法有所约定。面积差异不超过合理比例1%-2%时，房价保持不变;若超出此比例，双方就要议定处理办法，如退回或增加部分购房款，或解除合同退回全部购房款等。 (三)价格条款 一般说来购房者所应交纳的费用主要有两种： 一是按购销双方约定的计价标准和房屋面积计算出来的房价款; 二是按国家规定应缴纳的各种交易税费，如契税、印花税、房屋产权证综合费等。至房屋或住宅小区的各种配套设施费，如绿化费、排水费等管理费，应打入开发商的建设成本之中，不应由购房者另行交纳。 物业管理费，是购房者入住后才向物业管理公司定期交纳的，不应作为收房入住的前提条件之一。对于这方面的基本常识，购房者要多加了解，并且要具体落实到价格条款之中，做到越明晰越好，不能有任何疏漏。 (四)交房日期条款 因建设资金不足而延期交房是常有的事，开发商为逃避自己的责任，常常在交房上做文章，常见的有以下几种做法：一是只注明竣工日期，没有交付使用日期;二是交房日期极其含糊，如将交房期规定为"水电安装完后"、"质量验收合格后"、"配套设施完成后"等等;三是既没有竣工日期，也没有交房日期。 对此，购房者应高度警惕。在签订购房合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为"x年x月x日"，同时，还要注明开发商不能按时交房需承担的责任。 (五)违约条款 应列明一方违约时支付违约金的合理数额或违约金计算办法。如房屋开发商在格式合同中私自定下诸如："若开发商不能按时交付房屋，按该房屋合同价款0.001%支付违约金"的不合理条款时，您应对此坚决抵制，因为这是房地产开发商不想履约的一个征兆。 若合同未约定违约金条款时，依法律规定由违约方支付对方合同总额1%-5%的违约金; 需要强调的一点是，购房者在签订房屋预售合同时，要特别注意合同文本一定要是国家工商局和建设部推荐的示范文本，不能用几张材料纸或空白纸代替。这样做有利于维护购房者的合法权益，避免交易纠纷的发生。 如果您还想了解更多的合同法相关知识，欢迎您访问法律网法律咨询频道。 |
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