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问题	有贷款的房屋如何进行出售交易
释义	一、有贷款的房屋如何进行出售交易     有贷款的房屋进行出售交易如下：     1.转按揭：把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。需要注意的是，不是所有的银行都提供转按揭服务，而且即使银行提供这项服务，也要求必须在该行办理房贷业务的房产才能享受此项业务。所以如果卖方的贷款银行不提供此项服务，那么这种方式就不可行了。     2.用买方的首付款缴清剩余贷款：这种方式适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下，买方会认可首付房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。     3.借款赎证：如果以上两种方法都行不通，卖方可以考虑利用银行贷款或者向第三方借款的方式来缴清剩余贷款。卖家用其名下的抵押物（如其他房产）向银行申请抵押贷款，以结清按揭贷款，获得房产证。等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款得会抵押物。     4.直接更名：这种方式适用于卖方想要将房屋赠与亲属或朋友等关系密切的人，或者卖方所售房屋已经在房地产交易中心办理了私下交易过户的情况。如果房屋有贷款，则需要提前还清贷款，解除房屋抵押。     二、申请个人住房贷款需要哪些资料     法律网提醒您，申请个人住房贷款需提交的资料如下：     1.已经支付全部或部分首期购房款的证明;     2.借款人还款能力证明;     3.购买二手住房的合同、协议或意向书原件及复印件;     4.借款人具有法律效力的身份证件：居民身份证件、户口本、军官证、或其它有效居留证;     5.借款人和/或配偶授权查询人民银行个人征信系统的授权文件;     6.已出租的房产须提供租赁权益变更的证明文件;     7.借款人本人名下用于供款的中国银行活期存折复印件;     8.交易住房的《房产价值评估报告》;     9.贷款人要求提供的其它证明文件或资料。          三、个人住房贷款的特点是怎样的     1.贷款金额大、期限长。     2.以抵押为前提建立的借贷关系。     3.风险因素类似，风险具有系统性特点。由于个人住房贷款大多数为房产抵押担保贷款，风险相对较低。但由于大多数个人住房贷款具有类似的贷款模式，风险也相对集中。除了客户还款能力和还款意愿等方面的因素外，房地产交易市场的稳定性和规范性对个人住房贷款风险的影响也较大。     4.贷款对象特殊。根据人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》规定：个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，对借款人所应具备的条件进行了详细的规定。     5.贷款用途专一。个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款。     6.偿还方式特殊。相对于企业贷款，个人住房贷款偿还方式较为特殊：贷款期限在1年以内(含1年)的，实行到期一次还本付息，利随本清;贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。
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