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问题 业主建筑物区分所有权包括
释义
    一、业主建筑物区分所有权包括
    一、专有权：
    1、专有权的概念：
    专有部分所有权，简称为专有权，是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。所谓专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分。
    2、专有权的客体：
    专有权的客体是建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分。
    二、共有权：
    1、共有权的概念：
    共有权，即建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等所共同享有的财产权利。
    2、共有权的行使：
    《物权法》第72条第1款规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”
    3、法定共有的范围：
    法定共有，是指依照法律规定由全体业主对于共有部分享有的共有权。
    法定共有的类型:
    （1）绿地。
    （2）道路。道路是指小区内没有经过市政规划的用于通行的道路。
    （3）物业管理用房。物业管理用房是指物业管理公司为管理整个小区内的物业而使用的房屋。
    （4）维修资金。所谓维修资金，就是指由业主支付的专门用于住宅共用部分、共用设施和设备维修所需的资金，如电梯、水箱等共有部分的维修费用。
    （5）建筑区划内的其他公共场所和公用设施。
    4、车位车库的归属
    车库，是指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。车库又常常被称为地下车库，但不仅仅限于地下车库，因为在有些建筑物内，地上一层或者二层也可能兴建车库，这也涉及其归属问题。车库本身四周是封闭的，其可以通过登记表彰权利的范围。
    车位，是指车库中的停车位，以及规划用于停车的具体地点。根据《物权法》第74条，开发商在修建了车位、车库之后，首先应当满足业主的需要。所谓首先满足业主需要，就是指开发商在修建了车位、车库之后应当首先将其出租、出售给业主，而不能高价卖给第三人。
    三、管理权：
    1、管理权的概念
    管理权，是指业主基于专有部分的所有权从而依法享有对业主的共同财产和共同事务进行管理的权利。管理权是专属于业主的权利。
    2、管理规约
    管理规约，又称为规约、业主公约、住户规约，是由全体业主通过业主大会就物业的管理、适用、维护与所有关系等各方面所制订的规则
    3、物业管理
    物业管理，就是指由业主自行或者委托物业服务机构以及其他管理人，对业主共有财产和共同事务进行管理和服务的行为。它包括了对建筑物的保存、改良、利用、处分以及对区分所有权人共同生活秩序的维持等内容。
    业主对于物业管理享有如下权利:
    （1）自行管理权。
    （2）自主聘任权。
    （3）解聘权。所谓解聘权，就是指在开发商前期聘任了物业服务机构之后，业主也可以通过一定的程序解聘开发商前期选聘的物业服务机构。
    （4）监督权。
    
    二、建筑物区分所有权
    1、什么是建筑物区分所有权?
    《物权法》第七十条规定 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
    一般认为建筑物区分所有权人享有三个方面的权利：①对专有部分享有的专有所有权;②对共有部分的共有权;③因共同关系所产生的成员权。成员权又称社员权，是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。共有所有权是建筑物所有人对建筑物指共用部分所享有的占用、使用及收益的权利;其中，全体所有人的公用部分主要由电梯、楼梯、走廊、庭院、管道、屋顶、地下室等等;部分所有人的共用部分主要有：各单元内的楼梯，各楼层之间的楼板，两套住宅之间的隔墙等。各共有人在分享权利时应当以共用部分的本来用途使用共用部分;并分担共同的费用和负担;不得擅自对共用部分进行修缮或拆除等。
    案例：甲有一套三室的住房，和乙是邻居，甲在装修房屋时，请工人在和乙共用的墙壁上掏了一个高2米，宽1.5米的壁橱，乙不知情，后来乙在挪动家具时不小心碰到了这面共用的墙壁，没想到，墙壁竟然塌了，并砸伤了乙，经过仔细察看，是甲装修时把墙壁掏的过深了，只剩下很薄的一层，所以乙轻微碰撞就使墙塌了，于是，乙要求甲将墙壁恢复原状，并赔偿损失，而甲认为墙壁是他房子的一部分，他已经出钱买了房子，就有权掏墙壁，而且甲还说是因乙自己的碰撞导致墙壁塌的，后诉至法院。
    本案争议的焦点是二者房屋共有的墙壁到底归谁所有和谁有权使用。根据《物权法》的规定，甲和乙的房屋毗连，共用一墙壁，此墙壁应该属于部分区分所有人的共有部分，双方对墙壁都享有一定的权利，但同时必须履行一定的义务，即在行使自己权利的同时，不得损害他人的合法权益。所以本案中，甲应当承担修复墙壁和赔偿乙的损害的责任。
    第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
    1、专有所有权是建筑物所有权人对专有部分享有的自由使用、收益和处分的权利。《物权法》第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
    2、共有所有权《物权法》第73、74、79条明确规定以下部分属于全体业主共有：
    ①建筑区划内的道路，属于城镇公共道路的除外;
    ②建筑物区划内的绿地，城镇公共绿地、明示个人所有的除外;
    ③建筑区划内的物业服务用房;
    ④占用业主公用的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;
    ⑤建筑物及其附属设施的维修基金;
    3、因共同关系所产生的成员权。成员权又称社员权，是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。
    依照《物权法》78～83条的规定：①全体业主组成业主大会，业主大会选举业主委员会，两个组织的权利是：业主大会、业主委员会的决定对业主具有约束力;业主大会、业主委员会对建筑物内的侵害他人合法权益的行为可以行事物上请求权及损害赔偿请求权。
    管理方式:可以由业主自住管理，也可以委托（物业服务机构）管理，受托管理人受业主的监督。③管理规则：重要事项应由业主共同决定，改建、重建建筑物及其附属设施的，筹集、使用维修基金的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;其他重要事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。④改变建筑物用途的，《物权法》第七十七条 规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。⑤ 《物权法》第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
    4、住宅小区的地下车库归谁所有?
    《物权法》第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
    《物业管理条例》第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
    第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
    业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
    ① 如果开发商未将地下车库的建筑面积计算到共摊面积中;也未承诺无偿提供地下车库;同时也未将建造地下车库的成本核算进住宅开发成本之内，则所有权应归属于开发商。但是即便如此，开发商也不能把车库出售给任何非业主。如果按建设规划要求，开发商必须为小区业主提供车库，则开发商只能将车位在出售住宅时一同出售给小区内的业主所有，此时，出售所得价款应归开发商所有。
    三、关于审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释
    第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
    基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
    第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
    （一）具有构造上的独立性，能够明确区分;
    （二）具有利用上的独立性，可以排他使用;
    （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
    规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
    本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
    第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
    （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;
    （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
    建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
    第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
    第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
    前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
    第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
    第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
    第八条物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：
    （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;
    （二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
    第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：
    （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算;
    （二）总人数，按照前项的统计总和计算。
    第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
    将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
    第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
    第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
    第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：
    （一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;
    （二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;
    （三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;
    （四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;
    （五）其他应当向业主公开的情况和资料。
    第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
    属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
    第十五条业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：
    （一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用;
    （二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观;
    （三）违反规定进行房屋装饰装修;
    （四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
    第十六条建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。
    专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
    第十七条本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。
    第十八条人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。
    第十九条本解释自2009年10月1日起施行。
    因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。
    本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
    以上就是法律网小编为您介绍的关于业主建筑物区分所有权包括的知识，建筑物区分所有权包括了对专有部分的所有权，共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理的权利，对于这类问题发生纠纷的，业主和物业使用人都可以作为诉讼主体。如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询法律网，我们会有专业的律师为您提供帮助。
    引用法条：
    [1]《中华人民共和国物权法》第七十二条
    [2]《中华人民共和国物权法》第七十四条
    [3]《中华人民共和国物权法》第七十条
    [4]《中华人民共和国物权法》第八十四条
    [5]《中华人民共和国物权法》第七十一条
    [6]《中华人民共和国物权法》第七十七条
    [7]《中华人民共和国物权法》第七十八条
    [8]《物业管理条例》第一条
    [9]《物业管理条例》第二条
    [10]《物业管理条例》第三条
    [11]《物业管理条例》第四条
    [12]《物业管理条例》第五条
    [13]《物业管理条例》第六条
    [14]《物业管理条例》第七条
    [15]《物业管理条例》第八条
    [16]《物业管理条例》第九条
    [17]《物业管理条例》
    [18]《物业管理条例》第五十条
    [19]《物业管理条例》
    [20]《物业管理条例》
    [21]《物业管理条例》
    [22]《物业管理条例》
    [23]《物业管理条例》
    [24]《物业管理条例》
    [25]《物业管理条例》
    [26]《物业管理条例》
    [27]《物业管理条例》
    [28]《物业管理条例》第二十七条
    [29]《物业管理条例》第七十四条
    [30]《物业管理条例》第七十六条
    [31]《物业管理条例》第七十七条
    [32]《物业管理条例》第七十八条
    [33]《物业管理条例》第八十三条
    
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更新时间：2024/12/30 1:08:20