| 问题 | 一房二卖的所有权人如何确定？ |
| 释义 | 一、案情简介 龙凤玫瑰园位于南京鼓楼区北圩路，交通很方便。2005年这种地段的房子，普遍都要卖到六千以上，而龙凤玫瑰园才卖五千不到。业主们立马就被这个价格吸引，前往购买。龙凤玫瑰园楼盘收了很多业主的购房款，但却迟迟不能交付。后来，业主发现，龙凤玫瑰园开发商把当初卖给他们的房子，又转手卖给了别人。龙凤玫瑰园买房的业主王女士称，她当时签的是一个内部认购协议，先交了一部分定金，后来，又和南北实业公司签订了房地产买卖契约，房屋总价才60多万。按协议，房子本应在2008年3月交付。 此后，王女士听别人说，她的房子已经被人占了。2008年11月初某日，王女士来到自己买的那间房子外面，发现房门被擦得干干净净，完全不像毛坯房。她一敲门，里面出来一位中年女士。中年女士告诉王女士说：“我们也是从开发商手里买的房子啊，还签了合同呢，并办了房产证”。他们根本不知道房子曾经被卖给王女士过。当初开发商把房子贱卖，就是为了尽快回笼资金，而力联集团老总翟韶均紧接着受到调查，使得力联集团的资金周转更加困难，开发商在走投无路的情况下，作出了孤注一掷的自杀式解决方案，把房子高价二次转卖。 虽然这样做短时间内能回笼一部分资金，但实际上是饮鸩止渴。2005年买房的业主们都已经签过了合同，且合同已经在房管局备过案。经多方协调无果后，为了维护自己的合法权益，业主们将开发商南京南北房地产置业有限公司告上了南京市鼓楼区法院，要求开发商履行当初的房屋买卖合同，把属于他们的房子还给他们。那么谁是此房的所有权人呢？ 二、案件焦点 本案焦点在于：物权的变动方式。 三、解析 根据《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。” 物权法的本意，此处的“合同效力”仅指债权效力，而不指也不包括物权效力。即我国物权法将物权设立的原因行为、基础行为（合同）与设立行为（不动产登记）二者区别开了，而且在买卖中必须要二者同时具备，特别是必须进行不动产登记，始发生物权设立、变更、转让的效力。由于没有办理转让登记（过户登记），则不享有该房屋的物权，只能根据购房合同，请求承担赔偿损失等违约责任。 预告登记，防止期房“一房多嫁”。南京市鼓楼法院作出一审判决：不管是从合同的约定方式看，还是从业主们交纳房款的情况看，开发商延迟交房，甚至允许二房主抢先入住的行为，都已经构成严重违约，房地产买卖合同，应该以在房产局备案的为准，否则不受法律保护。因此，判决南北房地产公司交还起诉的十多位业主的房子。 四、法律依据 1、《中华人民共和国物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 2、《中华人民共和国物权法》第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 引用法条： [1]《中华人民共和国物权法》第九条 [2]《中华人民共和国物权法》 |
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