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问题	《物权法》如何保护购房者、业主权益？
释义	《中华人民共和国物权法》于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。较之过去的相关法律规定，物权法更加规范了房地产交易和小区物业管理，赋予了购房者、业主更多的权利。     一、业主将有权更换物业服务企业或其他管理人。     第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。     物权法确立了业主对物业服务方式的完全选择权，业主全体可以自行管理，也可以委托一个或多个机构共同管理。划清了业主大会和业主委员会与物业服务机构之间的关系，物业服务从属于业主大会和业主委员会，业主全体可以依法更换物业服务机构。但是根据相关条款内容，从实践来看，业主大会和业主委员会如何更换物业服务机构还需要进一步细化。     二、明确了建筑区划内绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房为业主共有。     第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。     小区的道路和绿地归全体业主所有，界定了小区道路的归属，同时也是对这些物权的保护，无论物业管理部门还是业主都不能随意改变这些道路、绿地的规划的应用性质，不能私盖建筑等，即使业主委员会表决通过也不可行。关于物业管理用房的规定很明确，不管是否计入成本，都是全体业主所有。会所、架空层、人防工程等是否为业主共有依然未明确，在司法实践中可能会造成争议。     三、明确规定了业主对建筑物专有部分的收益权。     第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。     第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。     物权法实施后，小区楼宇（楼顶、外立面、大堂、电梯厅电梯内等）的广告收益将归业主所有。此前，这部分收益大都流入了物业公司的腰包。当《物权法》明确将楼宇广告的收益权和决定权都划归业主时，传统的楼宇广告商业运作模式，将会受到影响。当业主们开始运用《物权法》自决楼宇广告事务时，广告公司是否还能以同物业公司商讨好的价格来获得小区的广告位，这是《物权法》实施后，不得不面对的首要问题。毕竟，谈判对象的改变，将有可能直接导致运作成本的增加。特别是业主们厌倦了广告形式后，极有可能产生的情况是，掌握着决定权的业主们将拿起保护私有权的《物权法》，禁止小区悬挂任何商业性质的广告。     此外，开发商以前销售房子的时候，总喜欢将顶楼做出一个露台，然后在销售的时候，以“免费赠送”的方式送给顶楼的业主。事实上，是开发商拿该栋楼全体业主的共有部分送给了顶层的住户。物权法明确业主对专有部分以外的共有部分享有权利，这使开发商将作为业主共有部分的露台用来出售成为历史。     四、住宅建设用地使用权期间届满，自动续期，使业主倍感“安心”。     但非住宅建设用地使用人在购买使用办公、综合性质的物业时，必须在合同中约定土地使用权期满后该土地上的房屋及其不动产的归属。     第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。     物权法关于70年后自动续期的规定，给老百姓吃了一颗“定心丸”。但是，物权法没有提及自动续期后是否需要缴费。这意味着需要配套法律、法规进行补充。根据现行行政法的基本原则，政府行政行为必须得到法律授权，在物权法目前并没授权政府在土地使用权续期时收费的情况下，政府并不能擅自收费。不过，随着后续法律法规的完善，届时能否免费续期，尚不确定。但本条适用的仅是住宅用地，对商业和综合建设用地如何处理，能否自动续期则没有具体规定，只是说依照法律规定办理，这对非住宅用地使用人来说无疑是个遗憾。     五、建筑区划内，汽车车位、车库应首先满足业主需要，占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。     第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。     针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这表明，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路，则损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益，天平才能得到平衡。     六、将住宅“禁商”决定权赋予有利害关系的业主，既是对住宅“禁商”一定程度上的放松，又真正地尊重了业主的意思自治。     第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。     物权法没有绝对禁止住宅改为商用，物权法对于住宅改为商用提供了法律路径指引：1、按照有关法律规定做出评价并变更许可；2、取得有利害关系的业主的同意。改商以后，可能增加楼面负载，也可能需要拆改给建筑物带来其他不良影响。其次住宅改商以后，因为商业活动会排放噪声、废水、垃圾等污染物，也可能增加车辆等影响社区秩序。总的来说，住宅改商不仅仅是物权问题，涉及到社会管理秩序和市民的生活秩序，因此该条规定有条件地放松了对住宅禁商的限制，但是要想住宅改商，还需要经过相关行政手续审批和业主同意。     七、明确了业主、业主委员会及业主大会的诉讼主体资格。     第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。     物权法首次直接赋予了业主大会和业主委员会诉讼主体地位，从此，业主大会和业主委员会可以原告身份出现在法庭上。     八、维修资金属于业主共有，维修资金的筹集、使用情况应当公布，业主权利更加透明。     第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。     业主共有部分维修费用的称呼，长期以来没有统一，物权法将物业维修的费用统一，定名为维修资金，并归全体业主共有。维修资金的使用由业主共同决定，业主可以将维修资金用于全体业主共有设施的维修，如电梯、水箱、下水管道、煤气、消防设施、路灯等共用设施的维护与修理。《物权法》还规定维修资金的筹集、使用情况应当公示，以上规定切实保护业主的切身利益，并为维修资金的专门立法与实践完善提供了法律依据。
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