| 问题 | 逾期办理房产证纠纷 |
| 释义 | 基本案情： 黄××与A公司签订《房地产预售契约》，购买商铺，合同约定了交楼时间，但没有约定办理房产证的时间。B公司是该楼盘的合作开发方。黄××办理了收楼手续，A公司向房地产测绘所申请测绘，房地产测绘所向A公司出具了《委托测绘收据》，但黄××所购买商铺的房产证至今未办理，黄××即以逾期办证为由提起诉讼，请求判令A公司、B公司支付逾期办证违约金(按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算标准)，并在2个月之内办好房产证。黄××向法院提交了与A公司签订的预售契约、B公司出具的收取房款收据以及B公司出具给该楼盘其他业主的有关办证的《承诺书》等证据材料。A公司答辩称，合同没有约定办证时间及逾期办证的违约责任，A公司已委托测绘，申请确权，房产证没有办理是因为房管局与A公司有另案纠纷，故意拖延确权造成。B公司答辩称，黄××是与A公司签订的合同，B公司与本案没有任何关系。本所律师在本案一审、二审中是作为黄××的委托代理人。 一审判决： 一审法院经审理认为：虽然合同没有约定办证时间，但根据《城市房地产开发经营管理条例》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，出卖人应在房屋交付使用后90日内办理权属登记，A公司申请测绘不能说明已履行全部办证义务，故A公司应承担迟延办证责任。原告提交的证据证明B公司是项目的合作开发人，并实际掌管经营开发权，B公司应与A公司共同承担责任。一审法院支持了黄××的诉讼请求。 二审判决： A公司、B公司不服一审判决，向二审法院提起上诉，要求撤销一审判决，二审法院驳回上诉，维持原判。 案例点评： 本案是一起因迟延办理房产证引起的商品房预售合同纠纷案件，本案的争议焦点为：(一)合同没有约定办证时间及逾期办证的违约责任，A公司、B公司是否应承担逾期办证的违约责任并赔偿损失。(二)A公司委托测绘，申请确权等手续是否表明其已履行办证义务。(三)B公司不是签约人是否表明其不需承担责任。本所律师围绕以上争议焦点确定以下代理思路：(一)根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第(二)的规定，商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日未取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的计收逾期贷款利息标准计算。A公司、B公司应按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算标准承担逾期办证违约金。(二)A公司、B公司需履行的合同约定办理房产证义务应是全面履行义务，包括申请测绘、确权、直至购房人取得所购房产的权属证书。A公司委托测绘，申请确权仅能反映其履行了办证的前期手续，并不能说明其履行了办证义务，如果出卖人不继续履行，购房人仍是无法取得权属证书，因此，出卖人应承担责任。(三)积极调查取证，提供证据证明B公司是实际开发人，负责工程、销售、签约、收款，并以A公司名义办理土地出让、预售许可证手续。B公司是实际开发人，掌管经营开发权，应与A公司共同承担责任。一审、二审法院采纳了我们的观点，支持了黄××的诉讼请求。 |
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