| 问题 | 谈物权法对开放式小区公共设施保障的缺失----由一个自行车库的存亡想到的 |
| 释义 | 案情：一片开放式小区的自行车库要进行拆迁，原因是自行车库的产权单位市房产局将其卖给了附近高层居民楼的开发商，拆迁后建汽车库。然而自行车库的拆迁直接影响了小区居民的生活，自行车存放问题将无法解决。现在的问题是：产权单位房产局行使物权，转让自行车库的所有权及所占国有土地的使用权，这符合相关法律规定。而小区居民的公共设施享有权又该如何保障呢？ 一、 问题的由来 问题的关键性矛盾在于：一方面小区居民拥有房屋的所有权，拥有小区内公共设施的使用权；另一方面房产局代国家享有小区内公共设施之一——自行车库的所有权。如此一来，产权人房产局将自行车库出售，是合法地处置其物权。即使这一处置行为与小区居民的生活密切相关，实际上是对小区内公共设施的使用权遭到了侵犯，但是小区居民却没有救济途径，任何干涉行为都是违法的。 这一矛盾的产生源于我国房产政策的变化。一般旧式的开放式小区的房屋均是国有或是集体财产，由房产局或是国有、集体企事业单位代管，居住人交纳租金。而房改之后，居住人交纳了房款，取得了房屋的所有权。然而与之相配套的公共设施的所有权却仍旧是房产局所有，并没有像建筑物楼道、走廊等公共部分成为小区居民的共同共有权。这就造成了使用权与所有权的分离。而且这种分离没有通过任何的约定，就是现实形成了而已。这便是矛盾形成的症结。 二、物权法无法解决这一矛盾 （一）《物权法》确定了权利归属 《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权中对公共设施的保障做了专门规定。即七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。从条文中似乎可以找到公共设施的权利归属。然而，讨论开放式小区公共设施的归属又必须解决七十三条中所规定的“建筑区划内”的理解问题。“建筑区划”，该词是第一次在法律中出现，为建筑学上的术语，是指对按照统一的城市规划要求，遵循统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则规划建设的，能满足人们生产、生活需要的建筑物聚集区进行的区域划分；可简单理解为“物业小区”。[①]开放式小区按照上述“建筑区划”概念理解，应该属于物权法所规定的建筑区划，那么建筑区划内的公共设施就应该归业主共有。所以，根据《物权法》，前述案例所涉及的自行车库的权利归属问题就很清晰了，自行车库应该归所有建筑区划内的业主共同共有。 （二）共同共有如何实现 小区里的业主是自行车库的共同共有人，但是他们该如何实现自己的权利呢？如果在新近建造的封闭式小区，业主在购买住宅房屋的时候，房款中就已经包括了公摊面积和封闭小区内各项配套设施的份额。可以说，小区内的公共设施至始至终的主人都是全体业主。然而在占城市相当部分的旧式开放式小区，业主行使公共设施的所有权就并非易事了。业主在购买住宅房屋的时候并没有交纳公共设施的份额，所有权仍旧是国家的，那么所有权可以无条件的移交吗？业主可以免费地成为这些公共设施的主人吗？如果答案是肯定的，那么就意味着国有资产的流失，如果答案是否定的，由小区居民出资购买，那么如何交纳、交纳多少、居民是否认同等等，可以说是问题重重。 三、建立公共设施特殊的使用权制度 《物权法》确定了权利的归属，却没有提供解决矛盾的办法。笔者认为，现有的条件是：一、小区业主具有对自行车库的使用权；二、房产局代国家对自行车库行使所有权；三、自行车库的拆除将影响小区居民的正常生活。综合以上条件，笔者认为最简洁的解决之道就是不改变自行车库的权利归属，仍旧国有，但是由于自行车库对小区居民的重要性，设立针对公共设施的特殊使用权。 实现这一特殊使用权需要借助《物权法》完成。将“建筑区划”作进一步的细分，分作新式封闭式住宅小区和旧式开放式住宅小区。在旧式开放式小区中，各种配套设施，公共设施的所有权归国家所有的，仍旧归国家所有。小区业主仅具有使用权，但是这个使用权需要《物权法》做出特别规定进行保护。具体说来就是规定公共设施的所有权人行使处分权时，须经过使用权人，即全体业主的三分之二同意。以此来保障业主对公共设施的使用权。 特殊使用权的实质就是使用权对所有权形成一定的限制。这种限制可以是由法律原则强制保护的，也可以是经双方约定的，在物权原则中都能够寻到踪迹。一是“买卖不破租赁”原则。这是一项由来已久的物权原则。承租人的使用权不因所有权人的改变而改变。这种使用权就构成了所有权的限制；二是地役权的约定。地役权可以由双方约定。一旦达成协议，需役地所有权人的各项处分行为都不能对抗地役权人。显然地役权构成了对所有权的限制。公共设施的特殊使用权就可以仿效第一种，在双方没有约定的情况下，由法律强制规定。 四、结语 从《物权法》到国务院的《物业管理条例》再到各个地方的物业管理相关规定，笔者没有找到有关旧式开放式小区公共设施使用权如何保障的规定。大多数的行政法规、地方性法规、规章都在总则部分规定，只适用于选聘物业服务企业的方式进行物业管理的活动。确切地说也就是适用于新式的封闭式小区。然而，在当代中国，无论是几个大城市还是其他地方都存在着大量的旧式开放式小区，公共设施的保障问题也屡屡出现纠纷。其实解决这个问题并不复杂，然而不解决却关系着千家万户的日常生活。谨以拙文，抛砖引玉，找到更为简洁、节约的办法，解决这一看似细微却关系民生的“小大事”。 【作者简介】 唐晶晶，于2005年毕业于兰州大学法学院民商法专业，获得硕士学位。之后进入沈阳市人民政府法制办公室工作至今。 【注释】 [①] 《物权法释义》 http：//www.lawtime.cn/article/lll323982329076oo5970 |
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