| 问题 | 浅谈《物权法》规范下的土地抵押权 |
| 释义 | 引言 土地抵押，是我国经济建设行之有效的一种经济运行手段。是在不转移土地所有权的状态下，通过办理相应的法律手续，从而实现土地使用权的流转，实现经济目标，促进经济运行的法律行为。在我国经济建设迅猛发展的今天，如何更好地促进经济运行，协调发展市场经济，提高企业经营效益，带动全市乃至全省的经济发展，不仅成为政府领导的首要职责，更是关系到每个国民切身利益的大事。而土地作为国富民强之根本，这在我国上古时代就早已明确。《左传》描述晋公子重耳逃亡时说：公子乞食于野人，野人与之块。公子怒，欲鞭之。子犯曰：“天赐也。”稽首，受而载之。[1]古人以为，得土，则为得天下。故又有社稷坛、五色土之说。由此可见土地在国家管理中的重要性。 新中国的土地使用权可以进行合法流转，首先是在我国1988年的宪法第一次修正中予以明确规定的。2004年宪法第四次修正，明确规定国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土实行征用外，还可以对土地实行征收；同时增加规定“并给予补偿”。[2]相应地，《担保法》中对于土地使用权的抵押也给予了明确规定： “国有土地使用权和集体土地使用权可以作为抵押的财产”。[3]随着《物权法》的出台，土地使用权的抵押制度愈加完善。本文，就将对此予以简明阐述，以求在今后的实践中更好地贯彻落实土地制度。 1 我国现行土地抵押权的法律特征及其客体范围 1.1 土地抵押权的特征：①土地的抵押权属于抵押权的一种，具备抵押权的共同属性，适用抵押权制度的共同规则，所以可以算作担保权或者担保物权的范畴之内。从物权法的角度来说，土地抵押权是一种担保物权，其首先要求具有土地的使用权，这是基础，其次才能谈到抵押和担保。在这种条件之下，需要我们调整土地抵押的关系，使得这种关系既与担保法的规定相符合，又不与土地法和物权法的内容产生冲突。②土地的使用权是抵押权的基础。二者是不同的，但又是紧密相关的，土地抵押权必须建立在具有使用权的基础上，土地抵押权是使用权的延伸，可以拓宽和加深土地的使用权利。③土地抵押权依靠于土地使用权，二者具有极为紧密的关系，土地抵押权行使的效果对土地使用权极为重要的组成部分，我国的物权法也明确的承认这一点。除此之外，我们在某种程度上也可以认为土地抵押权可以用作担保物权，通过土地权益归属的变更来保障债权的作用，与其他的土地权力不同的是，土地抵押权并不是通过对土地的直接利用来体现土地价值的。 1.2 土地抵押权的客体范围。 1.2.1 划拨的国有土地使用权。在这种方式下，土地使用权的所有者是国家，有权通过无偿划拨的方式交与另一实体，所以以此抵押应具备以下要求：①土地使用者须持有国有土地使用证；②具有地上建筑物和其他附着物合法的产权证明；③以抵押划拨土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金；④通过县级以上人民政府土地管理部门或房产管理部门的批准。《中华人民共和国担保法》第36条规定：以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。 1.2.2 出让方式取得的国有土地使用权。用此方式得到国家土地的使用权，是属于有偿行使，所以对土地使用权包括抵押都有权作出处分。但是依据现行法律规定，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。 1.2.3 抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。但是必须要符合下列条件：①用来抵押的使用权必须明确为荒地使用权。②对该片荒地抵押人应享有承包经营权。③须取得发包方的同意。 2 物权法规定下的土地抵押权登记制度 2.1 物权法对于土地抵押登记的规定作用。土地抵押权属于担保物权，是一种对世权。我国物权法明确规定，土地抵押权的生效均以登记为必要条件。其目的，是让公众了解该抵押权的变动情况，自己决定是否进行有关的法律行为。根据民法的意思自治原则，法律对债权人对自己是否成为土地抵押权人以及成为第几顺序的抵押权人的事宜无权作出禁止性规定。如果在土地使用权上已经存在着顺位优先的抵押权，抵押权人的权利实现就会存有风险，但如果进行土地抵押登记，就可以给抵押权人提供足够的警示，使之了解设立后顺位抵押权的风险，从而为其行为选择提供全面的法律帮助。 2.2 土地抵押权的登记程序。依据我国现行法律规定，办理抵押权登记，首先应当由当事人根据不同的土地使用权情况进行地价评估，然后签定书面的抵押合同。在签定抵押合同后15日内，由抵押人和抵押权人持被抵押的土地使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件，共同到土地管理部门申请抵押登记（如一方到场申请抵押登记，必须持有对方授权委托文件）。最后通过土地管理机关审查，然后登记注册，再发放《土地他项权利证书》。 2.3 土地抵押权登记效力的重新规定。以往，根据《担保法》的有关规定，土地抵押登记为抵押合同的生效条件，也就是说，以抵押登记为生效条件的土地抵押合同，自办理抵押登记之日起生效，登记日即为抵押合同的生效日。抵押权登记后，抵押权人可以对抗一切的第三人。而《物权法》出台后，物权与债权分离，抵押合同自签字盖章后即行成立，是为债权；而《物权法》又规定土地抵押必须进行登记，只有在有关部门进行登记后，才能产生有效的物权变动，是为土地抵押权的正式生效。只有登记以后，才会产生合法的土地抵押权的效力。[4]这一点，在理论上是我国法律界的一个新的里程碑。在实践中，如果全部按照法定程序走，也只是程序上的一个再行申明。所不同的是，各个阶段的法律效力有所不同。认识到这一点，是深刻明晰当前我国《物权法》出台后对于土地抵押权制度的贯彻与落实的关键。 土地，是一国的立国之本；土地管理，是国家管理的重中之重。为了更好地进行社会经济建设，建设和谐的社会主义，管理好我国有限的土地资源，合理利用，合法使用现有的土地资源，是我们每个公民的义务和权利。认真贯彻学习《物权法》和《土地法》，把土地抵押权制度落到实处，是每个土地管理工作者的必修课。在此，希望以己一孔之见，引大家深入学习探讨之，以期共同进步。 参考文献： [1]《左传》左丘明着，马玉山译注.[page] [2]《中华人民共和国宪法》. [3]《中华人民共和国担保法》. [4]《土地使用权与抵押权效力问题探析》，张国炎《社会科学》1996年第1期. [5]《中华人民共和国物权法》. |
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