| 问题 | 北京：业主大会有望成为法人 |
| 释义 | 昨天，《北京市物业管理办法(草案)》征求市民意见，市民可登录北京市政府法制办网站发表意见。《草案》提出，具备条件的业主大会可以试行法人登记，这意味着除业主专有房屋可以进行登记外，类似车库、会所等全体业主共有财产也可以进行登记，这一突破在全国尚属首次。 《草案》突破性地确立了业主大会的法律地位，提出“一个物业管理区域成立一个业主大会。具备条件的业主大会可以试行法人登记，经依法登记取得法人资格的，可以按照相关规定开展与物业管理有关的活动。” 为规范业主大会这一级法人组织，《草案》规定，业主以业主大会或业委会名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。 《草案》明确了成立业主大会的条件，物业管理区域内已交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的，街道办事处、乡镇人民政府应指导协助其成立业主大会。筹备及召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。 物业服务成本 政府将定期公布 《草案》针对目前物业服务中存在的一些争议问题进行了法律约束。如市房屋行政主管部门应定期发布物业服务成本信息，物业服务企业应将“菜单式”服务在物业管理区域内显著位置公示。 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制。实行酬金制的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，每年至少公示一次并接受业主核查。 物业服务企业与业主未签订书面物业服务合同，但业主已经事实接受物业服务的，业主应当履行相关义务。物业服务企业提供的服务不得低于本市规定的服务标准和技术规范。 业主共同决定不接受物业服务企业事实服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务。这一点强调了业主共同的决定权，而不是不顾现实仅维护少数业主的权利。 新物业强行接管 可被罚三万元 《草案》规定，物业服务合同终止后，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等事由拒绝交接。原物业服务企业拒不撤出的，将被记入物业管理信用信息系统，并可处三万元罚款。此外，原物业服务企业未撤出物业管理区域前，新物业服务企业强行接管的，由区、县房屋行政主管部门责令限期改正，记入物业管理信用信息系统，并可处三万元罚款。 -解读 业主共同财产可以进行登记 [规定] 具备条件的业主大会可以试行法人登记，经依法登记取得法人资格的，可以按照相关规定开展与物业管理有关的活动。[page] [解读] “业主大会终于‘成人’了!”著名维权专家舒可心激动地说，10年的维权道路因为这一条款的确立可以画上句号了。舒可心认为只有业主大会的法律地位被确认成为可能，全体业主依法行使权利才成为可能。 舒可心举例说，大家都知道业主共有的车库和其他共有部位、设备设施属于全体业主，但业主大会这个业主的组织没有法人地位时，这些财产都无法实现权属登记，那么这些财产的所有权一直牢牢掌握在开发商手里。“开发商是法人单位，他们就是想尽办法把属于业主共有财产的收益据为己有，甚至转卖掉。” 再比如小区内的广告牌，根据物权法小区内的广告收益属业主共同所有，但因为业主大会没有成为法人，所以这笔收益也无法归属在这个组织的名下，一直被物业公司堂而皇之地据为己有。即便归了业委会，业委会几个人就成了那些钱的决定者，这实际上是业委会涉嫌侵犯全体业主利益的行为。再比如很多小区的会所、热力站、水电气暖的机房和设备设施等这些本属于业主共有的财产，都将真正回归到业主们手中，依法登记在业主大会名下。 中国社会工作协会社区服务工作委员会副总干事兼业主物业部主任张大宪表示，过去，单个业主不能就地下车库漏水、绿化不足等公共区域的服务问题起诉开发商和物业公司，如果大家不满，只能通过召开业主大会表决，再委托业主代表进行起诉。这个过程冗长、繁杂，给业主维权带来很多困难。一旦业主大会拥有了法人资格，就可以以该身份与开发商、物业公司协商甚至对簿公堂，既简化了过程，也增强了业主的主人翁精神。 加重开发商责任促业委会成立 [规定] 新建物业，业主、业主大会选聘物业服务企业且新的物业服务合同生效之前，建设单位应当负责前期物业服务。 [解读] 《草案》规定开发商负责前期物业服务，实际上是给开发商增加了后期服务的要求。开发商出于利益考虑希望尽早结束后期的服务，必将积极促成小区业委会的成立。目前在北京，只有20%的小区成立了业委会，很多小区在这方面都遭遇了很大的困难。现在，通过在源头上加压，势必会对业委会的成立起到促进作用。 [解读] 开元国际物业管理有限公司相关负责人表示，目前，不少小区多少都存在一些开发商遗留的工程问题，但这并非物业能解决。一旦法律明确规定，物业公司就可以维护自己的权益，尽早为业主解决问题，进一步完善服务。 [规定] 建设单位在前期物业服务及物业查验交接过程中，应当及时处理解决物业使用中出现的物业质量缺陷、配套设施设备不完善、设施设备技术不达标等问题，并承担相应的法律责任。[page] 开发商解决物业质量缺陷 无业主大会也能解聘物业公司 [规定] 尚未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由街道办事处、乡镇人民政府指导社区居委会参照业主大会表决机制组织业主共同决定有关事项。 [解读] 京华律师团律师秦兵和马传贞认为，这能够解决小区召开业主大会选举成立业委会才能履行这一职责的难题，同时能促使服务企业更好地为业主履行物业服务。 调整车位租金建设单位与业主协商 转让物业 业主须先结清费用泄露业主资料 可被追究刑责小区各项服务 业主可分项委托业委会办公用房 不得低于物业两成业主可按楼为单位 决定物业管理事项 -其他规定 建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。 建设单位出租物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人，租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与业主大会或者全体业主协商。 转让物业 业主须先结清费用 业主转让或者出租物业时,应当将物业服务合同、管理规约等事项告知受让人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业服务企业结清相关费用。 泄露业主资料 可被追究刑责 建设单位不向业主大会或业主大会委托的物业服务企业移交有关资料，由市或区、县房屋行政主管部门责令其限期改正，并可处十万元以下罚款。 泄露业主资料或者将业主资料用于与物业服务无关的活动，损害业主合法权益的，应当承担相应的法律责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。 小区各项服务 业主可分项委托 物业区域内包括各专项服务内容，物业共用部位、共用设施设备及相关场地的使用、管理和维护;物业管理区域的绿化和环境卫生维护;物业管理区域的秩序维护;其他专项服务事项。 业主大会或者业主共同决定可以将上述全部专项服务事项委托给物业服务企业，也可以将各专项服务业务委托给专业性服务企业或个人。 业委会办公用房 不得低于物业两成 物业用房需为地上房屋，并具备水、电、通风、采光等使用功能;建筑面积不低于物业管理区域内房屋总面积的2‰，最少不得低于100平方米;其中业主委员会办公用房建筑面积不低于物业服务用房总面积的五分之一。[page] 业主可按楼为单位 决定物业管理事项 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，但不得违反法律、法规、规章及管理规约，不得与业主大会的决定或全体业主的共同决定相抵触。(记者 郭爱娣 吴旖旎 张淑玲) |
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