| 问题 | 房屋租赁合同的终止 |
| 释义 |
一般而言，房屋租赁合同的终止可分为以下三种情况：1。当事人在诉讼前协商解除房屋租赁合同的，协商确定的日期为房屋租赁合同解除日期；2.如果一方行使终止房屋租赁合同的权利，另一方提出异议提起诉讼，法院经审理认为行使终止房屋租赁合同的权利并非不当，终止房屋租赁合同通知的送达日期应为房屋租赁合同终止日期。如果一方行使终止房屋租赁合同的权利，另一方提出异议，法院认为该方无权终止房屋租赁合同，但双方在诉讼中同意终止房屋租赁合同，可以在判决书或者调解书中约定终止日为房屋租赁合同终止日。房屋租赁合同终止时点是房屋租赁法律关系存在的重要判断。《房屋租赁合同法》第93条和第94条规定了当事人有权终止房屋租赁合同的几种情形，《房屋租赁合同法》第96条规定了房屋租赁合同的终止方式。在实践中，当事人是否有权解除房屋租赁合同，房屋租赁合同是否已经解除，房屋租赁合同解除的时间点如何确定，往往存在不同的意见。当事人是否有权解除房屋租赁合同，可以根据《房屋租赁合同法》第九十三条、第九十四条及分则的特别规定进行判断，此处未列明。房屋租赁合同是否解除，还可以通过当事人是否有权解除房屋租赁合同以及是否正确行使了解除房屋租赁合同的权利来审查。本条具体规定了确定房屋租赁合同终止时点的若干判断依据。《住房租赁合同法》第96条第1款规定：“一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定要求解除房屋租赁合同的，应当通知对方。房屋租赁合同在通知到达另一方时终止。另一方当事人有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认房屋租赁合同终止的效力“因此，如果双方对是否有权终止房屋租赁合同存在争议，如果法院认为一方确实有权终止，终止权将在有权终止的一方的通知到达另一方时生效，房屋租赁合同终止。在本案中，由于房屋租赁合同的终止是一个存在的事实，法院可以在判决中作出推理，认定房屋租赁合同已经终止。如果从诉讼的法律关系来判断，主要是房屋租赁合同的买卖关系，以房屋租赁合同的买卖纠纷为宜。我们倾向于第一种意见。因为优先购买权本身也包括买卖的内容，简单的买卖房屋租赁合同纠纷不能体现优先购买权纠纷的特点。
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