| 问题 | 以股权方式转让工程项目的优势 |
| 释义 |
1、 建设工程转让又称项目转让和在建工程转让，是指开发商在开发过程中，将已开发的房地产项目按一定程序转让给他人的行为。本办法所称项目，是指具备开工条件或者已经开工尚未正式销售的建设项目。目前，在新增土地有限、获得新的房地产项目难度加大的情况下，投资者开始关注那些因各种原因暂停的“锁定”租赁地块和在建工程。项目转让主要有两种形式：建设项目直接转让和房地产开发公司股权转让。此外，有人认为，房屋承销合同和工程承包经营合同也属于变相转让工程。由于项目直接转让面临着复杂的转让程序和严格的监管限制，收购房地产项目公司股权实现房地产转让逐渐成为转让中的一种常用手段。越来越多的投资者选择收购房地产项目公司来转让土地使用权或房地产项目或在建工程。正是因为与在建工程直接转让相比，房地产项目公司的收购相对简单。在此，笔者对公司股权转让形式中的一些问题进行了分析和探讨，并与同事交流 项目工程以股权方式转让，通过收购房地产项目公司股权、重组公司股权转让等方式实现房地产项目的转让。根据业内人士的共识，有收购和兼并两种运作模式，其中收购最为常见。就笔者目前接触办理的案件来看，与项目直接转让或其他转让方式相比，顶层项目股权转让有其优缺点 1、目标公司取得股权后的或有负债，包括未披露的对外担保、潜在违约、潜在未付资金等，受让人必须承担目标公司的债务责任。即使转让协议明确约定受让人对标的企业债务不承担责任，本协议条款也不能对抗善意第三人，购买人只能在承担债务责任后向原股东追偿债务。但此时，原股东的偿付能力还没有得到保证。因此，股权购买方容易陷入债务泥潭 2.取得股权的合法性和有效性，包括股权主体（转让方和受让方）的合法性和股权转让的合法性。股权收购必须考虑中国法律的具体规定。比如，我国《公司法》规定，有限责任商业公司的股东人数必须在50人以下，如果股权收购后的股东人数不符合《公司法》的规定，交易可能会失败。此外，收购中外合资项目公司的股权还必须符合《中外合资经营企业法》的规定。股权变更涉及企业性质变更的，必须经外经批准，改变企业质量；外资股权被其他外方收购的，投资主体的变更也应当经外经贸委审查，以确定转让股权的性质；国有股权转让的，必须按照法定程序进行，否则转让合同将被视为无效。收购国有股须经国有资产管理办公室批准，产权界定登记，并在产权交易所挂牌，方可签订产权转让合同。取得项目公司股权后，产权交易中心出具产权交接单后，方可正式办理股权及工商变更登记手续，购买人必须及时向工商企业登记机关办理登记，中外合资经营企业必须经外经贸委批准，确认投资者发生变更，否则股权收购合同不能生效 5.使用权、在建工程可以由原股东多次抵押，也可以由原股东的债权人查封。因此，受让人必须检查房产证上是否标注有其他权利登记 6.房地产项目规划建设的合法性，包括方案对周边居民的日照影响，场地是否有利于组织建设，地下条件、土地利用性质、土地利用年限、原设计结构等因素。项目审批程序是否完备，审批程序是否违法，都涉及到项目本身的合法性
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