| 问题 | 承租人未明确表示愿意在15天内购买 |
| 释义 |
根据原《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第二百三十条，我国法律上优先购买权行使的条件可以分析为：（1）出租人的告知义务；（2）消灭期限。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》原第一百一十八条规定，出租人出售出租房屋，应当提前三个月通知承租人，而《合同法》规定，出租人应当在出售出租房屋前的合理期限内通知承租人。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》已废止，出租人应当依照合同法的规定，在出售前的合理期限内通知承租人。然而，如何确定“合理期限”存在较大争议。有学者认为，应当分为以下几种情况：第一，出卖人依法通知优先购买人的，决定行使优先购买权的期限为不动产15日，动产10日。超过该期限，优先购买权消灭，出卖人与第三人的买卖关系生效。当事人可以约定具体期限，但不得少于法定期限。第二，出卖人未按规定通知优先购买权人的，优先购买权人行使优先购买权的期限为三个月。该期限自优先购买方知道或者应当知道出卖人与第三人订立业务关系之日起计算。超过该期限，优先购买权消灭，出卖人与第三人的买卖关系生效。承租人必须在一定期限内行使优先购买权，这是行使优先购买权的限制条件。优先购买权作为一种期待权，必须在一定期限内行使，否则将产生相应的法律后果。大多数规定优先购买权制度的国家和地区都规定优先购买权应当在一定期限内行使。例如，德国《民法典》第510（2）条规定：“对于土地，优先购买权只能在收到通知后两个月内行使。对于其他标的，优先购买权只能在收到通知后一周内行使。规定行使期限的，以规定的期间代替法定期间。“瑞士民法典第681A（2）条规定：“如果买方希望行使优先购买权，他必须在知道合同的订立和内容之日起三个月内行使该权利。新所有人在房地产登记簿上登记满二年的，不再行使优先购买权。”我国台湾地区《土地法》第一百零四条规定，基地出售时，所有权人、典当行、承租人应当自收到通知之日起十日内行使优先购买权。未在10日内表达优先购买权的，视为放弃优先购买权。《法国民法典》第815-14条最为复杂。首先，共有 部分人应告知其他共有人其拟转让财产的价格和条件，以及拟转让财产的第三人的姓名、住所和职业。第二，共有人可以在收到通知之日起一个月内行使优先购买权，也可以在司法文书通知转让人之日起两个月内行使优先购买权。第四，通知发出后十五日内未生效的，优先购买权人的声明无效，出卖人可以行使优先购买权向优先购买权持有人要求损害赔偿。我国现行立法对承租人优先购买权的行使有一定的规定，但规定不完善，原则性不强。除上述《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉的意见》（试行）和《合同法》的规定外，《国务院房屋拆迁管理条例》第十一条城市私房规定“房屋所有人出售出租房屋的，应当提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买权”，针对审判实践中反映的问题，现行行政法规规定了优先购买权的行使期限法规和司法解释过长。在市场经济社会，效率是交易各方追求的重要目标。如果卖方严格按照上述规定提前三个月通知承租人，那么出租人至少要等三个月，最终结果很可能是出租人错失商机。由此可见，出租人提前三个月通知承租人的规定与房地产交易日益快速的实际情况相违背，应当适当缩短。因此，我国学者在起草物权法时建议，房地产优先购买权的行使期限为收到出卖人通知后15日，动产优先购买权的行使期限为10日。 国外一些立法在具体时限上也存在差异。根据法国民法，应在收到卖方通知之日起一个月内行使。德国民法规定，土地优先购买权应在收到通知后2个月内行使，估价对象优先购买权应在收到通知后1周内行使。瑞士民法规定，优先购买权应当自知道出卖人与第三人订立合同及其内容之日起三个月内行使。我们认为，优先购买权的行使期限不宜过长或太短。时间过长，商机稍纵即逝，不利于保护卖方利益。如果期限太短，买方将缺乏必要的考虑和准备时间。在权衡利弊之后，结合我国的实际情况，本文作出了上述规定。 对于承租人收到通知后答复的期限，根据一些地方的规定，承租人应当在收到通知后30日内作出书面答复。承租人逾期不答复的，视为放弃优先购买权。但《合同法》和大多数地方性法规对此没有明确规定。鉴于上述行政法规、司法解释和许多地方性法规、规章要求出租人提前三个月通知承租人，承租人也应当在收到通知后三个月内作出书面答复，否则视为放弃优先购买权。但从司法解释的角度看，由于当今中国社会交易活动活跃，市场变化迅速，房屋租赁和房屋销售的行为和价格往往发生较大变化，要求出租人提前三个月通知承租人显然时间过长，或者要求承租人在收到通知后三个月内从电子商务规则的角度予以答复，为保障交易的安全和快捷，期限应当缩短。此外，承租人的优先购买权也应受到适当限制。为了平衡出租人和承租人双方的利益，从社会整体利益的角度出发，对出租人和承租人的权利也应当进行适当的限制。法律制度与经济利益的内在关系是法律制度应有利于资源的有效利用。一方面，法律应当促进资源的有效利用；另一方面，法律应当能够引导或督促人们以最有效的方式利用资源。随着我国市场经济的快速发展，房价可能在短时间内发生较大变化。出租人与第三人订立合同时，应当是承租人行使优先购买权的时间。三个月内，如果承租人不放弃权利，出租人在此期间不能出售房屋，否则，将构成对优先购买权期间的侵权。但事实上，如果房价在3个月内大起大落，如果出租人抓不住稍纵即逝的b
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