| 问题 | 上海市高级人民法院关于审理房屋租赁纠纷适用法律若干问题的答复 |
| 释义 |
1。出租人与两人以上同时就同一租赁物订立租赁合同的，如何确定这些租赁合同的效力？ 出租人与不同承租人就同一租赁物同时订立租赁合同的，租赁合同均有效，承租人可以根据租赁合同向出租人主张合同权利。原承租人主张后一租赁合同无效的，不予支持。
如果其中一个租赁合同已经实际履行，而其他租赁合同的承租人要求履行合同，将因无法履行而不予支持。在审理过程中，法院可以向当事人解释，允许当事人变更诉讼请求，并在实际履行合同的同时，向出租人追偿违约责任。 2。租赁合同未登记的，是否影响租赁合同的效力？租赁合同是否登记不影响租赁合同的效力。但是，未经登记的租赁合同不得对抗第三人。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条明确规定了合同登记与效力的关系。因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条虽规定房屋租赁合同应当向房地产管理部门备案登记，但并未规定未经登记的租赁合同无效。因此，本条不影响租赁合同的效力。 但是，考虑到租赁合同具有很强的效力，如承租人在出售租赁物时享有优先购买权，如果租赁合同在未经登记的情况下具有如此强的效力，出售并不违反租赁合同，它会对不知情的第三方造成极大的损害，对交易安全产生严重的不利影响。因此，从平衡交易各方利益的角度出发，我们主张未登记租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。未经法定批准建造的房屋为租赁标的的，租赁合同有效吗？ 未经合法批准建造的房屋违法的，租赁合同无效。如行政主管部门认定为违法建设或者未经合法审批手续建设住房的。2转租合同4。未经出租人同意的转租合同是否有效？无其他无效理由的，未经出租人同意的转租合同有效。租赁合同是建立债权债务关系的合同，不是产生物权变动效力的合同。出租人对租赁物是否具有所有权和处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交给承租人占有和使用，承租人支付相应的租金。承租人将按照约定取得的租赁物的占有权和使用权转让给分承租人的，不构成对租赁物的处分。《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”。由此可见，承租人未经出租人同意转租的，合同法为出租人规定的救济方式是终止原租赁合同，而不是宣告转租合同无效。你知道吗 |
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