| 问题 | 情势变更原则适用于影响商店经营的道路建设风险 |
| 释义 |
2008年4月29日，原告刘某与被告王某签订房屋租赁合同，约定刘某租赁王某位于北京市通州区西海子西街x号的房屋经营酒楼。租期为2008年5月29日至2011年5月26日，刘某对房屋进行了装修，后来又开张了。2010年4月1日，出租房屋所在的西海子西街被纳入拆迁范围。该路段自2010年12月开始施工。刘某在支付至2010年11月26日的租金后，以道路建设无法经营为由拒绝支付租金，起诉王某解除租赁合同，要求王某支付装修费和经营损失。王某同意解除租赁合同，但认为拆迁是政府行为，租赁合同中没有约定拆迁损失应由王某承担，因此不同意刘某的其他主张，而反诉要求刘某按正常租金水平支付租金，直至房屋实际腾空之日。北京市通州区人民法院认为，被告王某将x房产权出租给原告刘某，双方达成的租赁协议是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效，双方应当严格履行合同义务。现在刘某要求解除租赁合同，王某也同意，本院无异议。刘某要求王某赔偿其经营损失，并不是王某造成的，原因是刘某经营状况不佳，直到他停业。刘某无法证明自己遭受了商业损失，商业损失与王某之间存在因果关系。因此，由于缺乏事实和法律依据，法院不支持刘某的诉讼请求。刘某未能向法院提供可靠有效的证据，证明其对租赁房屋进行了装修或者支付了相应的装修费用。因此，法院不支持刘某要求赔偿装修费用的诉讼请求。西海子西街自2010年12月起因拆迁受阻。我院受理了刘某的诉讼请求，认为道路建设影响了运营，并予以关闭。现王某反诉，要求刘某于2010年下半年支付房屋租金。由于依据不足，我院不予支持。综上所述，法院判决原告刘某与被告王某签订的房屋租赁协议自判决生效之日起终止，驳回原告刘某的其他诉讼请求和被告王某的反诉。 判决作出后，双方均未提出上诉，现判决生效。 [分歧] 本案争议焦点是道路建设对刘某经营的影响是“不可抗力”还是“情势变化”。房屋租赁协议经双方同意终止后，刘某的经营损失和王某的租金损失该如何承担？对此有三种不同的意见： 第一种意见认为刘某和王某是完全自愿的，以商业银行为基础订立的房屋租赁合同应当有效。刘某提出解除租赁合同，不符合《合同法》规定的解除合同条件。如果王某不同意，刘某应继续履行合同。虽然王某同意解除合同，但刘某要求王某赔偿损失的主张不应得到支持，他应继续支付租金。第二种意见认为，刘某的房屋租赁合同存在不可抗力，即政府组织的道路拆迁改造导致食客不再光顾，生意萎缩，而日常租金等费用仍需支付，导致餐厅严重亏损，无法经营。由于不可抗力是合同终止的法律原因，合同终止后应驳回王某的反诉，王某应赔偿刘某一定的损失。 第三种意见认为，道路建设不可归责于双方，作为合同依据的客观情况发生了双方无法预见的根本性变化，并在一定时期内造成了刘某经营损失，而造成损失的原因并非刘某的主观故意或管理不善。如果刘某要对损失负责，那就违背了公众利益。因此，合同终止后，业务萎缩的风险损失应由双方共同承担。作者同意第三种观点。理由是房屋租赁合同是房屋出租人将房屋交付承租人使用并取得收益，承租人支付房屋租金的合同。因不可抗力致使合同目的不能实现时，一方才能解除合同。那么，公路建设是属于“不可抗力”还是“情势变化”。所谓情势变更，是指由于双方法律关系不成立而导致的法律关系的根本性变化或法律基础不成立的法律制度，导致当事人行为目的未能实现。如果继续维持，将是不公平的，必须改变或终止原有的法律关系。两者的主要区别如下： 1。直接原因、外部绩效及其对绩效的影响是不同的。人们普遍认为不可抗力可能是由自然或社会因素引起的。前者，如洪水、地震、台风、火山爆发、泥石流等，在各国民法中都得到承认，当事人愿意承担其法律后果；后者，如战争、暴动、罢工、革命等，在一些国家的民法中都不得到承认，主要由当事人约定合同当事人在实践中。这些灾难性事件的出现使合同无法履行，也就是说，它符合我国合同法关于不可抗力的规定，成为免责事由。但如果合同不是不可能履行，而是履行的结果会明显不公平，该如何适用呢？也就是说，如果造成变更的情形不构成当事人行为的根本障碍，如非典，合同一般不是绝对不可能履行，但履行后对一方当事人明显不公平，应当按照情势变更原则处理。还有一个经济因素导致局势发生变化。比如，物价的异常波动，币值的暴涨暴跌，市场的异常变化，国民经济、法律、政策的重大变化，都是无形的，不可忽视。不可抗力既可适用于合同行为，也可适用于侵权行为，其结果是独特的，即免除了履行合同义务和违约责任。 情况的变化是“自由裁量免责”，即合同是否变更或终止，由人民法院或仲裁机构自由裁量；因不可抗力不能实现合同的，是“自然免责”，即：，当事人有权通知对方因不可抗力终止合同，通知到达对方时合同终止，可以免除履行义务和违约责任。情势变更原则的意义在于通过司法权的介入，强行变更合同条款或解除合同，并在双方的合同意志之外，重新分配双方在交易中应获得的利益和风险。其价值目标是公平正义。然而，在现实经济生活中，许多非自然因素导致事故的发生，使得大量合同的履行极为困难。但是，无过错的当事人不能援引不可抗力的规定请求免责。1998年8月20日颁布的《合同法（草案）》第77条规定：“由于国家经济政策和社会经济客观情况的重大变化，合同的履行将失去意义或者对一方造成重大损害，当事人订立合同时不能克服的，协商不成的，可以要求对方修改合同，也可以请求人民法院或者仲裁机构修改或者终止合同。前款规定不适用于商业风险。”这已成定局
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