| 问题 | 购买二手房时应该注意哪些法律风险 |
| 释义 |
买卖双方签订买卖合同前，买受人必须核对出卖人证件，主要包括房产证、身份证、户口簿、购房合同原件、税务发票原件和结婚证（如未结婚，则为单身证）。二是注重房屋产权。住宅的正确状态是购买二手房的前提和基础。只有卖方拥有完整无瑕的所有权，交易的合法性才能得到保障。很多人买二手房时，卖房人可能还没有拿到房产证。此时，买方的交易风险很大。购房者有可能长期拿不到房产证，也有可能根本拿不到房产证，因此购房者永远无法取得购房的物权。建议在购买二手房时，要注意卖方是否实际取得了房产证。三是关注房屋的抵押状况。 通常，出卖人出售房屋时，房屋本身的部分银行贷款尚未还清，即房屋处于抵押状态。从法律上讲，卖方在付清银行贷款之前不能出售房子。除非银行同意出售，否则所签合同无效。在实际操作中，卖房人通常要求购房人提前支付一部分房款，以偿还银行贷款。银行办理抵押解除手续后，双方可办理交易手续。这种交易方式，律师提醒广大购房者直接向按揭银行付款，否则出卖人不办理解除按揭，这可能导致购房者面临合同无效的风险，最后可能无法收回按揭。四是关注房屋的出租状况。 出卖人的房屋已出租的，承租人对该房屋享有优先购买权，买受人应当取得承租人放弃优先购买权的声明，否则承租人有权主张买卖双方签订的买卖合同无效。同时，即使承租人放弃优先购买权，如果承租人的租赁期限尚未届满，承租人有权要求买受人继续履行原租赁合同。这将对买家产生影响。第五，注意房屋的性质。 房屋有几种性质：商品房、经济适用房、集资房、公房按标准价购买、公房按成本价购买、中央生产用房等，鉴于房屋性质的不同，房屋交易过程中的适用法律也不尽相同。因此，建议大家在购买二手房时要区分房屋性质。六是注重住房质量。 一些二手房历史悠久，可能会出现一些质量问题，如漏水、墙体严重裂缝等，建议购房者在验房时仔细检查墙体是否有裂缝，主要检查厨房、卫生间是否漏水，这是值得注意的当前住宅质量普遍存在的问题。第七，关注住房安置。 许多人购买二手房是为了获得户籍和送孩子上学。然而，买房后，他们发现房子里有很多陌生人的户口，这使得他们的户口无法入住。八是注意房屋财产的交付程序。 许多人认为交易是在过户手续之后完成的，但事实并非如此。权属转移后，买卖双方共同办理房屋交付手续，即房屋内的水、电、气、有限电视、电话、物业、暖气、公共维修资金转移等结算手续。只有这些手续办妥后，整个二手房交易才能算顺利完成。第九，注意房屋周边环境。 了解小区的建设年代、居住群体、周边设施是否齐全、交通是否便利、周边环境是否嘈杂，如：有无高压电线、有无城市轨道或铁轨、有无泵房等。，同时，要注意房屋所在楼层是否为管道楼层，是否为顶层，因为顶层最容易漏水。第十，关注中介公司。 目前，由于中介公司垄断了大量房屋，买卖双方被迫通过中介公司获取信息，达成交易。中介公司作为专业的房地产中介机构，应该对买卖双方的资质、房屋权属以及交易信息的真实性进行审核。否则，因中介公司原因给买卖双方造成损失的，中介公司应当承担赔偿责任。在二手房交易的整个过程中，风险无处不在。除了上述十种情况外，还有很多其他情况，比如关房。为了防范风险，避免损失，建议买方签订详细的销售合同。因为我们不能保证风险不会发生，但我们可以避免把你们的损失降到最低。 |
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