| 问题 | 买二手房千万不要忽视什么问题 |
| 释义 |
我们先来看一个案例： 张先生向陈先生买了一套房子，然后张先生按约定支付了房款，陈先生也配合张先生办理了房屋过户手续。就在张先生正兴高采烈地准备搬进新房的时候，他发现房子是陈先生在过户前以低价租给他人的，租金持续了5年。 这房子是张先生买的急需婚房，但现在他拿不回来了。张先生大喊上当受骗，于是将租客和陈先生告上法庭，要求租客限期搬走，陈先生交付了房屋。那么张先生的诉讼会得到法院的支持吗？法官解释： 根据《合同法》第229条规定，租赁期间物权发生变化的，不影响租赁合同的效力。 虽然陈先生不再是房屋的主人，但他以前与房客签订的租赁合同仍然有效。张先生莫名其妙地成了新房东，他要履行5年的租房合同，无权收房。如果他违约，他需要支付大量的违约金。 另外，5年内的租金上涨不涉及租赁合同，因此张先生内外损失惨重。不仅如此，张先生和陈先生的合同中明确规定，延期交货的违约金仅为定金的30%，余款1万元，较低。 而且张先生的实际受损情况很难明确，所以他只能承认运气不好，5年后就把房子关了。对此，法官也希望通过这起案件给所有买家敲响警钟。 温馨提示： 在签订本房屋买卖合同的过程中，要明确房屋的状况以及是否有出租信息。如果发生违约，应增加违约金，这将增加卖方的违约成本。买方必须在销售合同中详细说明交货条件。出卖人故意隐瞒房屋已出租的信息，或者在履行合同过程中计算时差，故意将房屋出租给他人的，应当支付较高数额的违约金，增加出卖人的违约成本。 另外，如果我们在看房子，如果房子处于租赁状态，一定要看租赁合同的终止日期，切记要问现有房客是否愿意购买。根据法律规定，承租人在租赁期内享有优先购买租赁房屋的权利，即优先购买租赁房屋的权利。作为买房人，你应该在征得承租人同意后购买房屋。 法官建议，买受人询问承租人的购买意向时，最好保留好证据，万一发生纠纷没有法律支持，他会蒙受损失 |
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