| 问题 | 如何认定商品房预售合同纠纷中的“重大误解” |
| 释义 |
2003年11月23日，原告钱某与被告a房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告（买受人）向被告（出卖人）购买某大厦9号铺一套。该房屋属于框架结构，一层楼高3.6米，二层楼高3.0米，建筑面积85.09平方米，其中内建建筑面积82.80平方米，公共部位与公共住房共用建筑面积2.29平方米。按建筑面积计算，房屋价格为3038元/平方米，房屋总价为258503元。合同第八条“交付期限”规定，出卖人应当在2004年12月31日前将验收合格的房屋交付买受人使用。合同第十条“规划设计变更”规定，经规划部门批准的规划变更或者设计单位批准的设计变更，在结构形式、户型、空间大小、朝向等方面影响商品房质量或者使用功能的。，被告应当自有关部门批准之日起10日内书面通知原告，被告选择退房的，原告有权自通知到达之日起15日内通知原告，应在原告要求退房之日起30日内返还货款，并按同期银行存款利率向原告支付利息。 合同签订后，原告于2003年11月23日支付购房款103503元，同年12月14日支付购房款26000元，其余12万元也于2004年9月30日以抵押贷款的形式支付给被告。2004年12月30日，被告通知原告接管该房屋。原告到现场验房后，于2005年1月10日向被告提交了《房屋退房申请报告》。他以房屋结构形式、空间大小与合同不符为由，要求按照《商品房买卖合同》第十条的规定解除合同，退还房款和利息。被告次日回信称，该房屋严格按照原规划设计图纸建造，从未进行过任何规划设计变更，故不同意解除合同。诉讼是不可避免的。经办人根据原告的委托，经认真研究，征得原告同意，于2005年3月15日以原告对房屋结构存在重大误解为由，向人民法院提起解除合同的诉讼。被告被责令退还房价和利息。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第五十八条的规定，人民法院作出如下判决：一。撤销原、被告于2003年11月23日签订的商品房买卖合同。被告应将货款258503元退还原告并支付利息。本案受理费6680元，其他费用1000元。两项费用合计7680元，由被告承担。本案值得思考的问题是如何正确把握商品房预售合同纠纷中“重大误解”的适用范围。 商品房预售是买卖双方以平等主体买卖未完工房屋（以下简称期房）的交易行为。商品房预售与现房销售的最大区别在于，交易发生时，作为标的物的商品房尚未建成，买受人只能利用出卖人提供的信息和想象了解所购住房的情况。因此，房屋竣工后的实际情况与购房者的想象存在差异是必然的。正因为如此，在同等条件下，与现房销售相比，预售房不仅价格较低，而且对买卖双方的权利义务也有特殊要求，以保持交易的稳定性：一方面，买卖双方在履行如实告知义务时，应当保证买受人的想象与未来房屋真实情况的差异在合理范围内；另一方面，也要求买受人合理预见差异风险。所谓“合理”，是基于普通人的理解能力和承受能力。是否超出“合理”范围，影响房屋销售的真实意图，是判断是否构成“重大误解”的标准。 本案原告作为消费者，在交易中处于弱势地位，对所购房屋的具体情况只能通过被告的口头和书面描述予以认定。但被告没有以实物或书面、口头形式告知原告房屋的详细结构，使原告能够正确理解房屋的基本结构。从房屋竣工后法院的现场检查结果来看，虽然该商铺仍可使用，但存在空间狭小、结构低矮、凹陷明显等问题，尤其是二楼。这通常是普通人根据被告提供的信息难以想象的，会给房屋使用者带来不便和不适，显然不符合原告购房时的真实意图。因此，原告主张在购房时对房屋的空间结构存在重大误解，应予支持。你知道吗 |
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