| 问题 | 房屋交付面积小于合同规定的购买面积怎么办 |
| 释义 |
《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套（套）计价，也可以按建筑面积或建筑面积计价。1对按单位计价的现房销售的房屋，当事人对现房销售现场调查后，可以直接在合同中约定总价。 按单位定价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面布置图。详细尺寸应在平面图上注明，并商定误差范围。房屋交付时，房屋类型与设计图纸一致，相关尺寸在约定误差范围内，总价不变；房屋类型与设计图纸不一致，或相关尺寸超出约定误差范围，且合同中没有约定处理方法的，购房者可与房地产开发企业退房或重新约定总价。购房人退房的，房地产开发企业应当承担违约责任。 误差范围在合同约定范围内的，按照合同约定的总价确定应税商品房销售收入；重新约定总价的，商品房应纳税的销售收入，按照双方重新约定的总价确定。购房人退房的，房地产企业可以抵扣当期应纳税的销售收入，但支付的违约金不能抵扣应纳税的销售收入。按建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定合同约定的面积与产权登记面积有误的处理方法。合同未约定的，按以下原则处理： （1）面积误差率绝对值小于3%（含3%）的，按实际情况结算房价； （2）面积误差率绝对值大于3%的，按实际情况结算房价，买方有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当自买受人提出退房之日起30日内将买受人已付的房价退还买受人，并支付已付房价利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，由买受人补足房价误差率小于3%（含3%）的部分；房价误差率超过3%的部分由房地产开发企业承担，产权归买受人所有。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差率绝对值小于3%（含3%）的，房地产开发企业应当将房价返还给买受人；绝对值超过3%的，房地产开发企业应当双倍返还购房人。面积误差率=（产权登记面积-签约面积）/签约面积×100% 当面积误差率绝对值超过3%时，房地产企业可以支付客户退房价格的利息，承担超过3%的部分，并返回客户绝对值超过3%的部分。 本期应纳税的销售收入可以用支付给客户的退房款冲抵，支付给客户的利息相当于客户资金的使用费，因此不能冲抵应纳税的销售收入。客户支付的房价具有补偿和捐赠性质。房地产企业仍可以按合同价款确定应纳税的销售收入，不需对销售收入进行税务处理。如果房价绝对值超过3%，房地产企业可以抵扣其当期应税销售收入。房地产开发企业需要注意《营业税条例实施细则》第十五条。同一张发票上注明价格和折扣金额的，以折扣价格作为营业额；折扣金额单独开具发票的，无论财务如何处理，均不得从营业额中扣除。因此，无论是承担超过3%的房价款，还是将超过绝对值3%的房价款双倍返还给买受人，为买受人开具的发票上均应注明净额，否则双倍返还视为折扣，合同价格和折扣金额应在同一发票上注明。按建筑面积计价的，双方应当在合同中约定建筑面积和分摊建筑面积，约定建筑面积不变但建筑面积有误，建筑面积和建筑面积有误时的处理方法。营业税：交易价格*5.6% 1。 2。如果平均居住时间不足5年，将全额征收。 3。非普通住宅满5年的，按差额计征。 4。非普通住房满5年的，征收个人所得税：成交价格*1% 1。普通住宅满5年（含5年）且为出卖人家庭唯一住房的，免征契税。 2。非住宅（无年度限额）按成交价的1%收取。 3。捐赠房屋转让将收取差额的20%。 4。直接捐赠，旧证，免征5年。 契税： 1。成交价*1%。如果购房者不是唯一的购房者，90平方米以下的普通住房将按成交价的3%收取。 2。成交价为*1.5%。如果查实购房者不是唯一的购房者，将收取成交价的3%。 3。成交价*3%，（144平方米以上含144平方米）土地收益：成交价*0.5%，房改房征收。土地增值税： 1，交易价格*1%，住宅免征。 2。非住宅，全额征税（无年度限制），“增值”*30%征税。印花税：成交价*0.05% 1。住宅，临时豁免。 2。捐赠、非住宅、征税（各方各占0.05%）。 过户费： 1，面积*2.5元/m2，购买公房（房改房、直管公房、舒适房、经济适用房、集资房）。 2。面积*6元/m2，商品房。 3。面积*8元/m2，别墅和非住宅。产权过户登记费： 1，80元/册，住宅及配套车库 2，550元/册，非住宅及配套车库。 3，10元/份，共有权证。贴花税：5元/件。在我国，房地产转让契税税率标准一般为2%-4%，各地执行标准不一。 如果建筑面积超过140平方米（包括140144，是笔误吗？），全额征收，140平方米以下减半征收 |
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