| 问题 | 中国住房信贷有哪些风险 |
| 释义 |
目前中国住房信贷存在哪些风险？ 2017年，随着房地产调控政策的进一步落实和部分城市调控政策的加大，国内多家媒体欢呼雀跃。国内这一轮房地产调控取得了初步成效，因为很多城市的住房销售出现了明显下降，甚至在一些城市，住房销售也出现了大幅下降。然而，房屋销售的大幅下滑是否意味着房地产调控取得了显著成效，可能是一种假象。由于政府已采取措施降低房屋融资的杠杆率，房屋销售量急剧下降。第一个原因是，2016年，中国大多数城市的住房销售达到历史最高纪录。只要这一销售记录难以为继，没有调控，楼市销量就会下降，而调控的下降是必然的，或者政策的出台降低了购房的融资杠杆，也会减少楼市的过度销售。其次，根据消费品市场的一般规律，如果市场上的产品销量大幅下降，价格也会下降。然而，在市场史上最严厉的调控政策出台后，不少城市的房屋成交量大幅下降，但房价却没有下降。部分城市的房价也出现了小幅下降，甚至在部分城市房地产销售锐减的同时，房价仍在上涨，但涨幅比过去房价疯狂时要小。 这种情况也意味着中国楼市仍以投资投机为主。作为一个投资炒作的楼市，其特点是房价的涨跌不取决于实际市场产品的供求关系，还取决于投资者的市场预期。只要价格上涨，投资者就不愿意离开。只要房价继续下跌，市场预期发生变化，投资者就会离开或退出市场。也就是说，在目前的中国房地产市场上，即使房屋销售出现下滑，甚至销售出现大幅下滑，只要投资市场预期房价上涨，他们也不会降价退市，而是牢牢地持有房屋。而房价不跌，投资者不愿意退市。因此，挤出国内房地产市场泡沫只是空谈。目前，中国房地产市场的巨大泡沫并未被挤出。抑制资产泡沫是不可能的。使住房回归住房的功能是不可能的。 正是因为中国房地产市场的现状，最近一份研究报告指出，近年来，中国住房贷款余额持续高速增长，从2011年6月的6.8万亿增长到2016年6月的16.6万亿。尽管我国住房贷款家庭数量众多，但2013年住房贷款家庭比2011年增长23.1%，2015年住房贷款家庭比2013年增长12.8%，2013年末住房贷款余额比2011年增长37.3%，2015年末住房贷款余额比2011年末增长44.7%在2013年。然而，近年来，银行住房抵押贷款的快速增长主要是在业主手中。这些中高收入人群不仅持有绝大多数的住房抵押贷款，而且还具有比低收入人群更强的还贷能力，因此目前银行住房抵押贷款的状况并不好，住房抵押贷款的风险也不高。例如，如果最高和最低收入家庭的比例为0.7%，那么最高和最低收入家庭的比例为1.5%。报告指出，2013年至2015年，住房贷款家庭平均住房贷款余额加速增长主要表现在三个方面：一是新购住房价格快速上涨；二是新购住房杠杆率快速上升，即：，每套新购住房贷款比例提高；三是原贷款家庭再融资购房。我们认为，普通户贷款余额加速增长主要是原贷款户再融资所致。也就是说，按照报告的逻辑，近年来，在银行信贷快速增长的推动下，我国一些城市的房价疯狂上涨，而这种住房按揭贷款过快增长的绝大多数是国内中高收入居民获得的。对于中国的这些高收入居民来说，他们不仅拥有住房，而且拥有比低收入居民更好的金融资产和工资收入。他们有很强的偿债能力。因此，抵押贷款的过度增长对当前中国银行体系来说并不是一个高风险。市场不必对此过于担心。这些住房按揭贷款的风险主要是低收入家庭，占7.8%。可见，这份报告似乎有调查、有样本、有数据，具有很强的经济逻辑性。也就是说，目前我国居民住房抵押贷款存在一定的风险，但所占比例小且不高。因此，我们不必过于担心当前我国住房抵押贷款的信用风险。但事实上，为什么报告会得出这些结论？中央政府应该警惕中国的资产泡沫，抑制中国的房地产泡沫？其实，这份报告的核心是假设当前楼市价格只涨不跌，顶多是保持价格稳定。 可以说，在一个以投机为主的楼市中，只要房价上涨的预期不改变，只要房价不下跌，银行的住房按揭贷款就不会有太大的风险，在这个时候，银行也会把住房按揭贷款视为优质资产。在最近的2014-2016年，为什么持有住房的居民或住房投资者会涌入房地产市场，为什么国内银行愿意将70%的银行贷款通过住房抵押贷款注入房地产市场，问题的关键在于假设中国房地产市场的价格只会上涨而不会下跌。只要房价下跌，高收入住房按揭贷款和低收入住房按揭贷款都存在巨大风险。 我国住房信贷风险包括多方面的内容。如果你有条件，最好请一位专业律师来处理。有很多律师律师网谁能帮你。你知道吗 |
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