| 问题 | 五证不全的房子被迫腾空时，如何挽回损失 |
| 释义 |
被迫搬出房子后，韩先生向律师求助。韩先生起诉后，作为导致合同无效的过错方，法院最终判决开发商赔偿韩先生房屋差价及装修损失110万元。卖房子没有预售许可证，相反，买受人被起诉合同无效。15年前，由于开发商的广告，韩先生来到朝阳区黑庄湖双旭花园社区看房。当时，小区内的联排别墅和公寓项目已经售罄。韩先生选择了一套99平方米的公寓，这套公寓已经是现房了。2011年7月，双方签订了《北京市住宅商品房预售合同》，合同显示，该房屋用地使用年限为70年，用途为住宅，住房公积金总额为19.3万余元。 付了首付后，韩先生装修了房子，然后和妻子住在一起。但由于开发商五证不全，不仅房产证拿不到，而且按揭贷款也拿不到，所以韩先生还没有付清余款。2006年以后，同一地区的房价涨幅超过5倍。然而，开发商却相继将购房者告上法庭，要求其确认与购房者签订的房屋买卖合同无效，收回已售出的房屋，并要求其支付近年来的房屋使用费即租金。 开发商给出的理由是，原售房时尚未取得预售许可证。根据我国相关法律法规，开发商与购房者签订的预售合同应当无效。2008年，韩先生被开发商起诉。庭审中，开发商声称曾告诉韩先生，他们在出售房屋时没有预售许可证，但韩先生予以否认。韩先生说，开发商的理由太荒唐了。哪个开发商会主动告诉购房者他的五证不全？而且，他买房子的时候，已经是现房了。但韩先生和被告的许多业主一样，最终败诉。法院证实，在审理此案时，开发商仅取得了《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》，未取得涉案住宅区的《开工许可证》、《商品房预售许可证》和《房屋所有权证》。2008年6月，法院一审裁定，双方签订的《北京市住宅商品房预售合同》无效，韩先生需要腾退房屋，并按月向开发商支付房屋使用费800元（自2001年8月17日起至实际腾退房屋之日止）；开发商退还了韩先生的购房款6.9万余元。 韩先生不服此案提起上诉，二审被驳回。后来，韩先生申请再审。2009年6月，北京高院责令二中院作出再审决定。同年12月，第二中级人民法院作出终审判决，仍维持原判。2010年初，韩先生夫妇被法院强制搬出双旭花园的公寓。当时，这对在北京只有这套房子的夫妇，曾经因为无家可归而借钱住在朋友家里。此时，韩先生的心都崩溃了，怒火中烧。他向律师求助，问开发商在这起案件中是否还能承担责任。 律师接手此案，代表韩先生起诉双旭花园开发商，要求韩先生赔偿因合同无效而造成的再购房溢价损失和装修费用。 据律师介绍，开发商与买受人签订了自制格式合同，即北京市境内商品房预售合同，未取得商品房预售许可证，导致商品房买卖合同被确认无效并负全部责任。 庭审中，韩先生向法院申请对涉案房产市场价格进行司法鉴定。当初，评估机构按照成本法对涉案房屋的价格进行评估，评估结论仅为76万元。律师提出异议，认为估价机构采用的估价方法有误，要求估价机构采用比较法和收益法对房价进行重新估价或修正。 法院接受了律师的意见，并发函要求评估机构按照市场价格对涉案房屋进行重新估价。重估后的房屋价值为133万余元。法院认为，开发商在未取得商品房预售许可证的情况下，以商品房名义出售房屋，并承诺办理房屋买卖过户手续，遂未积极办理相关手续，因此开发商对合同无效负有重大过错。根据相关法律规定，合同无效后，应当返还从合同中取得的财产。有过错的一方应当赔偿对方的损失。双方都有过错的，应当各自承担责任。经综合考虑，法院判决双旭地产赔偿韩先生房屋差价及装修损失共计110万元。 双旭地产提起上诉后，2014年3月，第三人民法院维持原判。此后，双方达成和解，韩先生获得了赔偿。 据悉，作为首例成功起诉开发商损失房屋溢价的业主，韩先生的判决起到了一定的示范作用。据韩先生介绍，其他业主也相继提起类似诉讼。你知道吗 |
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