| 问题 | 代理机构签订承销合同后，法院判决代理机构承担差价损失 |
| 释义 |
[案例]2005年3月1日，刘某夫妇与某中介公司分公司负责人张某签订协议，将其位于淮安路的房屋（房屋所有权证上的名字是刘某的妻子王某）出售。约定张先生向刘先生家属支付房屋买卖定金2万元，并于2005年4月1日付清双方约定的37万元；同时约定，自张先生支付定金之日起，刘先生不得委托他人出售房屋，出售权归张先生所有；房价由张先生决定，与刘先生无关。同日，分公司作为代理人，张某作为买受人，刘先生作为出卖人签订了《房屋转让（代理）协议书》，约定张某以37万元向刘先生购买约定的房屋。由分公司协助办理房屋过户手续，代理费由张某承担。签订合同当天，刘先生收到了2万元定金。2005年4月16日，分公司作为一方与刘先生作为另一方签订了《中介协议》，张先生在协议中代表中介公司与分公司负责人签订了协议。双方约定：双方于2005年3月1日签订的协议无效，原付款2万元作为借款。此外，中介分公司应在10天内筹集12万元支付给刘先生，以支持刘先生购买另一房地产。刘先生必须将房屋出售权交给中介分公司，其他中介公司不得干预；刘先生委托出售房屋时，实际房价为36.5万元。如果价格高于房价，则视为对分行贷款的奖励。协议期限截止到2005年5月31日，即5月31日前的所有房款应由分行按时支付给刘先生。房屋交易的一切事宜与刘先生无关。协议签订后，分公司以贷款的形式向刘先生支付了12万元。刘先生开了一张收据，上面写着：“贷款12万元整，剩下的房子（钱）6月中旬前结清”，刘先生把房子的房产证交给了张先生，但后来分公司没有在协议约定的期限内把房子卖掉，于是他向刘先生提出解除协议，退还房款。现在双方各执己见，不能达成妥协。2005年7月25日，中介公司和张某均以原告身份起诉刘先生，要求解除合同，同时要求刘先生归还贷款14万元。 [试行] 中介公司起诉称，由于国家有关售房政策的影响，不能在约定的 期限内出售房屋。国家政策规定是不可抗力，导致合同目的无法实现。而且，刘先生不是房屋所有人，无权处分房屋，故要求依法行使注销权。 刘先生反诉我在3月1日与中介公司签订房屋买卖协议的基础上否定了协议。中介公司全权负责房屋的销售。虽然张某实际上是在经营，但他代表的是中介公司。因此，张某不属于合同对方，不具备原告资格。作为房主的丈夫，他也曾委托张某卖房，所以中介公司知道房主对卖房没有异议。庭审中，法院增设刘先生妻子为本案第三人。刘先生的妻子认可签订的协议，认为中介公司要求解除合同没有依据，仍要求继续支付未付的房价22.5万元。针对反诉，中介公司称，张某既是中介公司的员工，也是购房者。他有双重身份。刘丹先生收的12万元钱是张某付的。但根据协议，这12万元属于中介公司，因此中介公司也有权要求刘先生退钱。庭审中，刘先生改变反诉请求，同意与中介公司解除协议，但要求没收定金2万元，赔偿房价差价损失8万元。经法院调解，各方同意解除协议，并按评估价赔偿房屋差价损失。2005年10月26日，房地产评估公司进行了评估，对涉案房屋的评估为26.37万元。得知价格后，刘先生推翻了原承诺，不同意按差价赔偿，导致调解不成。 法院最终判决该房屋委托销售协议终止，刘先生应向中介公司返还14万元，中介公司应赔偿刘先生房屋“缩水”后的差价10.13万元。 [分析] 通过中介公司买卖商品房过程中的定金纠纷，应从以下三个方面进行分析。 中介公司代理。房屋转让条件由买卖双方协商确定。买卖双方在交易前委托中介公司向对方收取定金。押金对双方均有约束力，与中介公司无关。 收购中介公司。中介公司购买出卖人的房屋，价格由中介公司与出卖人协商确定。中介公司将所购房屋出售给购房者，价格由中介公司与购房者协商确定。此时，中介公司收取的定金对中介公司和卖方、中介公司和买方具有约束力。 代理承销。中介公司与出卖人约定房屋销售条件，中介公司与出卖人签订并履行承销合同。中介公司将与买方协商合同条款。此时，中介公司收取的定金对中介公司和卖方、中介公司和买方具有约束力。这个案子显然属于第三个案子。自2005年上半年以来，中国政府出台了多项房地产政策。无论是一手房市场还是二手房市场，房价都在持续下跌。那么，作为一家原本打算包销刘先生房屋销售的中介公司，当然也会受到影响。二手房经纪人参与二手房销售，就意味着有利润。在这种情况下，中介公司与刘先生之间的协议实际上属于承销性质。而无论是非公开购买中介公司员工张某的房屋，从中介公司的角度来看，其他中介均排除在刘先生打算出售的房屋之外。这是合同的约束力。商品经济是市场经济。市场上的房价和股票价格一样，有时看涨，有时看跌。而刘先生手中的房子，和他手中的高价股一样，并没有以高价卖出，但价值却严重“缩水”，被深深套牢。但这种风险属于正常的商业风险，因此中介公司所倡导的不可抗力是不合理的。 本案中，根据中介公司与刘先生的约定，双方的代理销售合同成立。刘先生虽然不是房屋所有人，但与第三人有夫妻关系，其妻子已确认协议有效。中介公司分公司不具备法人资格，相关权利义务由中介公司承担。分公司负责人是履行合同过程中的一种责任行为，他不是合同的主体，无权主张权利。支付的12万元视同中介公司分公司支付，原支付的2万元定金视同中介公司分公司支付，作为双方于2005年3月1日对协议的否定。上述14万元的性质、综合协议的内容和刘先生出具的收据，以及起诉时中介公司的要求，应认定为中介公司支付给刘先生的部分房款。按照约定，中介公司承诺在5月31日前将全部房价支付给刘先生。刘先生将房屋出售权交给了中介公司，这意味着刘先生放弃了其他房屋销售机会，以换取中介公司承诺的房价。现在中介公司不能履行协议。
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