| 问题 | 尽快将购房债权升级为准物权 |
| 释义 |
1、 房屋质量责任 （1）房屋转让时的房屋质量问题， （2）附属设施缩水， （3）保修期内的质量问题， （4）前期物业管理服务质量问题， （5） 主体结构不合格/建筑不完整。对于前两类质量问题，买方主要依靠完善合同条款来防止。虽然“房屋质量问题严重影响居住”可以依法主张，但依据《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，“严重影响”难以界定。在目前和团购的情况下，买家有机会做出详细的约定。开发商在楼盘效果图和沙盘环境优美的情况下，如果不将细节和量化纳入合同条款，购房者索赔难度较大。精装修房的质量和保修，包括修缮期间业主的赔偿标准，也需要详细明确的约定，以减少开发商推卸责任的空间。 后三类质量问题的解决主要取决于开发商的实力和信誉，所以最好不要购买中小开发商的预售房，否则，如果遇到最大的质量问题——烂尾楼，你甚至可能无法收回所有的房钱。在购买现房时，可以现场查看房屋及周边环境，也可以请熟悉业务的亲朋好友帮你挑选。房子的质量相对有保障。如果要买预售房，尽量选择大开发商。二是尽快将购房债权升级为准物权。 律师们都知道，房屋转让登记后，买受人的所有权才得到法律的承认和充分的保护。但是，房屋销售不能“同时支付，同时交付”。从签订销售合同到办理房产证有一个过渡期——短则几天，长则几年。在过渡期内，买受人可能会遇到以下主要风险：（1）房屋出租；（2）一房二卖；（3）房屋抵押；（4）房屋被查封；（5）房地产开发公司破产。在销售困难、资金紧张的环境下，中小开发商出事的概率大大增加。为了防范这些风险，我国现行法律规定了两项制度，将买受人要求开发商交付房屋、申请房产证的债权升级为“准物权”。当然，没有律师的专业指导和提示，买家可能做不到。（1） 商品房买卖合同登记可以防范一房二卖和抵押违约风险。根据1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条和1998年《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定，商品房预售登记备案制度为：已建立。根据2001年《商品房销售管理办法》第二十三条规定：“房地产开发企业在签订商品房销售合同前，应当将《商品房销售管理办法》和《商品房销售合同示范文本》向买受人明确对于商品房预售，还必须明确《城市商品房预售管理办法》，其中《商品房买卖合同示范文本》第24条规定：“商品房预售的，出卖人应当自本合同生效之日起30日内向×××申请登记。”为完善登记制度，本合同适用于商品房预售和现售。据此，房地产开发公司签订销售合同后，应当向房地产开发主管部门和土地管理主管部门登记。首先，申请登记的主体是开发商，法律法规并没有赋予购房者申请登记的权利。如果开发商拒绝申请，购房者只能向国土房管部门投诉违法，或者起诉其申请登记，既费时又费力。第二，法律法规对登记备案的性质和法律效力没有明确规定。能否阻止已售出的房屋被列为破产财产，目前尚无答案。 虽然登记制度有上述限制，但可以避免已售出房屋的重复销售和已售出房屋的违约抵押。这两个功能是确定的。（2）申请预告登记可以防范过渡期的五大风险。根据《物权法》第二十条第一款的规定，当事人可以通过签订不动产或者其他不动产买卖协议，向登记机关申请预告登记，以保证将来物权的实现。预告登记后，未经预告登记权利人同意处分不动产的，该生物权无效。” 关于最高人民法院适用《中华人民共和国物权法》；《若干问题的解释（一）》第四条规定：“房地产所有权或者建设用地使用权等其他物权发生转移的，地役权和抵押权未经事先通知登记的债权人同意而设立，根据《物权法》第二十条第一款的规定，应当承认不具有生物权利效力，预售人与预购人签订商品房买卖合同后，预售人未按约定向预购人申请预告登记的，预购人可以单方申请预告登记。 不动产登记条例实施细则第八十六条、第八十七条、第八十八条分别规定了当事人申请预购商品房预告登记、不动产转让预告登记、预告登记应当提交的材料房地产抵押。 2。《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》（以下简称《物权法适用》）对通知登记的法律效力进行了详细分析。第一，保全效力是指通知登记后，具有防止不动产权利人（债务人）损害保全请求权的效力，不动产权利人处分不动产权利的行为无效。具体包括：（1）限制权利人处分不动产的物权，但不影响权利人与第三人订立的合同的效力。【物权法适用第145页】 （2）通知登记后，房地产权利人与第三人签订租赁合同的，通知登记权利人可以对抗租赁权。【物权法适用第148页】 （3）预告登记对强制执行的物权变动具有排他性效力。【物权法适用第149页】其具体依据：《关于规范人民法院执行协助国土资源和房地产部门依法执行的通知》第十五条第三款规定，人民法院也可以对被执行人购买的房屋进行预封存已办理商品房预售合同登记备案或者商品房预告登记的。根据《人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条，在执行货币债权时，受让人对已查封并办理了物权转让登记的不动产提出停止处分的异议，人民法院应当予以支持；人民法院应当支持受让人的异议，对符合物权登记条件的执行异议予以排除。不难说，法院虽然可以在通知登记后对不动产进行查封，但不能作出拍卖或还债的裁定。究其原因，一是强制执行物权变动会导致预告登记目的的失效；二是预告登记后，不动产权利人处分不动产的物权受到限制
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