| 问题 | 如何避免在建工程抵押与预售之间的冲突 |
| 释义 |
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，只要“商品房预售抵押，开发建设投资达到项目建设总投资的25%以上，建设进度和竣工交房日期已经确定的”，开发企业可以向县人民政府房地产管理部门申请抵押，办理预售登记，领取商品房预售许可证，再进行商品房预售。 根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已登记的抵押物的，应当告知抵押物的抵押权人和受让人；抵押人未告知抵押权人或者受让人的，转让无效，“此时，由于在建项目已抵押给银行，如果银行同意开发企业预售，作为抵押的土地和房地产将逐渐分离，银行的抵押将逐渐失效，而银行的债权尚未清偿。因此，银行如何及何时同意房地产开发企业预售商品房已成为银行防风保的关键。以在建工程为抵押的商品房预售，可以按照以下步骤进行： 首先明确法律关系，预售部分先解除抵押关系，然后签订预售合同，否则，签订的预售合同无效。也就是说，开发商向银行支付相当于还贷金额的款项或提供相当于该笔款项的其他房产作为担保后，银行同意解除预售部分的抵押关系，开发商将部分商品房出售给购房人。如此反复，移动销售，才能实现良性循环。二是银行要深入介入预售环节，包括签订每份合同，甚至直接负责销售专用章，定期清查商品房库存，与房地产管理部门核对销售进度，防止违法开发企业隐瞒真相、低价销售。 第三，也是最重要的一点，银行应尽可能成为唯一的监管银行，全权收存房屋销售资金。开发企业在申请预售许可证时，选择按揭银行作为监管银行，在银行设立预售资金收存专用监管账户，并与监管银行签订监管协议，明确双方的权利义务。预售许可证明确了监管账户，预售款包括其他银行提供的按揭贷款必须存入指定的监管账户。监理银行必须按照监理单位对工程进度的审批意见拨付预售资金。开发企业要严格按照施工方案组织施工。在项目实际进度与计划进度一致的前提下，允许按照相应的预算方案使用预售资金。当实际工程进度落后于计划进度时，禁止使用预售资金。你知道吗 |
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