| 问题 | 安置房能否持续销售 |
| 释义 |
首先，民事案件的原因主要是根据当事人主张的民事法律关系的性质来确定的。鉴于本案民事法律关系的复杂性，一小部分案由也是按照请求权、形成权或确认诉讼、形成诉讼的标准来确定的。同时，部分案由还包括争议焦点、侵权主体和侵权方式等。民事诉讼事由是法定的，只有严格按照民事诉讼事由的规定才能确定，法官不得随意变更。在实践中，如果《诉因规定》中没有相应的诉因，则应参照《诉因规定》选择最相似的诉因。其次，安置房是解决被拆迁人的住房问题。政府专门建造了具有社会保障性质的房屋。由于这些房屋享受土地划拨和收费减免政策，与普通商品房相比，价格优势明显。但它针对的是具体的购房对象，限制了交易时间，即只有符合条件的才有购房资格，一定年限后才能取得房产证。由于其价格的相对优势，在实践中，被拆迁人在取得相应的安置房购买权后，往往以买卖合同的形式转让给第三人，第三人在取得相应的权利或房屋后，又因政策原因再次转让，在一定期限内不能办理权属变更登记手续的。 对此类案件的原因有两种观点，一种是属于房屋买卖合同纠纷，转让过程中当事人的目的是通过对价取得房屋所有权。虽然不能办理房产证，不能取得产权，但不影响民事法律关系的认定；一种观点认为属于债权转让合同纠纷。因为被拆迁人的安置人并没有实际取得房屋，他只享有未来的一种权利。他实际转让的是一种对未来的期待利益，属于一种权利转让。笔者认为，根据民事诉讼事由，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。这里的房屋包括商品房、经济适用房、房改房、农村房屋等。债权转让，又称债权转让，指在不改变合同权利义务的情况下，将合同当事人享有的全部或部分债权通过协议转让给第三人。债权人与受让人就原合同项下债权转让而订立的合同。因此，纠纷的确定事由应根据最终买受人的主张来确定，即当最终买受人实际占有和使用该房屋并要求被拆迁人协助办理相应的权属证明时，应属于房屋买卖合同；买受人最终没有实际占有或者使用该房屋的，应当确认合同的效力，并协助今后履行相应的变更登记手续，应当视为债权转让合同纠纷。有人认为最终买受人应当是原告，参与转让过程的其他当事人应当是被告；也有人认为最终买受人应当是原告，原出卖人应当是被告，参与转让过程的其他当事人应当是第三人。笔者认为，最终买受人作为原告，其正手作为被告，不存在任何争议，如果将涉及转让的其他当事人作为被告处理，就违反了合同相对性原则，在法律和司法解释没有明确规定的情况下，法院不应违背这一原则；至于其他当事人是否可以作为第三人参与诉讼，则不能一概而论。流通当事人对其签订的合同没有异议的，没有必要根据其职权或者申请增加当事人，因为他们在本案中没有合法权益。但是，法院在对流通过程中的合同行为提出异议时，可以根据自己的职权或申请追加诉讼，无需独立请求有权参与诉讼的第三人。第三，流通过程中合同的效力。我国物权法对法律行为引起的物权变动采取债权形式主义原则，即物权变动只需在债权表达上加登记或交付即可。对于房屋而言，只有在登记后才能发生物权变动的效力。因房屋继续销售当事人未办理变更登记手续，未取得房屋所有权。此时，如何处理他们签订的合同的有效性。在这个问题上，在买卖合同司法解释出台之前可能会有争议，但现在毫无疑问，房屋过户涉及的房屋虽然没有办理权属变更登记手续，但并不影响合同的效力。《合同法》第五十一条规定：“无权处分他人财产的人经债权人追认或者无权处分人订立合同后取得处分权的，本规定是对合同法中效力未定的合同的确认，即无权处分他人财产时签订的合同应为效力未定的合同。但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定：“一方当事人在签订合同时以出卖人对标的物无所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因出卖人未取得标的物所有权或者处分权，致使标的物所有权不能转移的，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同，要求赔偿损失的，人民法院应予支持。”司法解释规定，对于买卖合同，改变合同法原有规定，即把效力未定的合同变更为合法有效的合同。其法律依据是，合同是自然人、法人和其他具有平等主体的组织之间建立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，只要双方意思表示真实，合同不无效，对双方都具有法律约束力。出卖人不能取得所有权、交付动产或者办理不动产转让手续的，属于合同履行。当事人对合同无异议时，如何办理争议房屋权属变更登记手续。有人认为，权属变更登记应当轮换办理，防止当事人以此逃避税收征管；也有人认为，不必轮换办理房屋权属转移登记，即，登记所有人应直接变更为最终买方。对此，笔者赞同第二种观点，其法律依据是房屋买卖合同属于双向合同，即一方支付购房款，另一方交付房屋并协助办理房屋所有权转移登记。购房人支付购房款后，有权要求出卖人交付房屋，并协助办理权属变更登记。房屋流转过程中签订的合同，实质上可以看作是一种债权转让。房屋买受人以买卖合同的形式将房屋所有权转让给房屋买受人。根据债权转让原则，债权转让时，原债权人只需向债务人履行通知义务，无需征得债务人同意与否。房屋物权登记不是法律的强制性规定，而是一种鼓励性行为，即登记后原债权转为物权。同时，房屋所有权登记后，第三人应当根据物权公示和公信的原则，适用善意取得制度取得所有权。不动产登记更有利于维护社会经济秩序
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