| 问题 | 房屋转租合同与租赁合同的关系 |
| 释义 |
房屋转租合同与租赁合同的关系《城市房屋租赁办法》规定：“除出租人与转租人协商一致外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同约定的终止日期。”同时，还明确了房屋转租人的法律地位：“转租合同生效后，转租人享有和承担转租合同约定的出租人的权利和义务，并履行原租赁合同约定的承租人的义务，除非双方另有约定，“由于房屋转租合同是在原房屋租赁合同的基础上成立的，原租赁合同不仅对转租合同有限制，而且是转租合同成立的前提。这两份房屋租赁合同具有主合同与附合同的关系。具体而言，由于转租是业主特别授权的房屋经营行为，转租人与新承租人签订的合同内容不得侵害业主的合法权益，也不得违背业主的意愿。由于转租人的法律地位是由于房屋承租人的身份，转租合同的内容不能超出原租赁合同的范围。超出原租赁合同范围的，必须经房屋出租人特别许可。 例如，原租赁合同规定房屋租赁期限为两年，房屋用途为住宅。承租人半年后要求将房屋转租并征得出租人同意时，承租人与作为房屋转租人的新承租人签订转租合同，转租期限不得超过一年半，房屋仍需用于居住。转租合同需要确定租赁期限三年的，或者将房屋使用性质变更为经营性使用的，必须征得房屋出租人的同意。如果出租人不同意，则确定租赁期限为三年或规定使用经营性住房的转租合同无效。出租人同意将转租期限限定为三年或者改为经营性使用的，是指房屋出租人同意对与转租人签订的房屋租赁合同进行补充变更，即延长房屋租赁期限，允许房屋经营性使用。此外，《办法》还规定，“租赁期内，原租赁合同发生变更、解除或者终止的，转租合同相应变更、解除或者终止”，因此，租赁合同的变更也决定了转租合同的变更。你知道吗 |
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