| 问题 | 国有土地使用预登记的流程是什么 |
| 释义 | 一、国有土地使用预登记的流程是什么? 1、由土地使用人在向有关登记机关提出登记申请时,提交土地使用权登记申请书、土地使用权登记人的法定代表人的身份证明、个人身份证明或者户籍证明、土地使用权来源证明; 2、由土地管理机关进行权属审核,包括初审、公告、复审、批准登记等步骤; 3、颁发土地使用权证书。 二、土地使用权期限 根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条，土地使用权出让最高年限按下列用途确定： 居住用地70年; 工业用地50年; 教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年; 商业、旅游、娱乐用地40年; 仓储用地50年; 综合或者其他用地50年。 三、土地使用证的作用 1、《土地使用证》是非常重要的物权，不按合同办出《土地使用证》就是开发商违约和对业主“权利”的侵犯。 2、《国有土地使用证》不仅是住宅不动产的物权的组成部分，而且是更重要的组成部分。 3、缺少《土地使用证》，不动产的“物权”不完整。因为《房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这说明房地产的“物权”包括房屋所有权和土地使用权两方面。业主买的房地产包括房屋所有权和土地使用权，而现在开发商只把房屋所有权给了业主，而土地使用权没有交给业主。 4、缺少《土地使用证》，房地产的转让中涉及土地使用权的部分不发生法律效力。 《民法典（自2021年1月1日施行）》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。没有《国有土地使用证》，业主不拥有法律意义上的“土地使用权”。 5、缺少《国有土地使用证》房地产价值严重缩水。按照《民法典》第三百五十九条：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。这一条规定使原本只有70年寿命的住宅，得到“自动”延长。使“住宅”的传世私有财产性质，以法律的形式确立下来。 土地使用权预登记也是到国土资源部门办理的，像是在大家购买了房子以后，能办到土地使用证的前提条件就是开发商之前在国土部门办理过土地使用权预登记，大土地使用权证是在开发商手中的。业主随后需要在开发商的配合下办理土地使用证书。 |
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