| 问题 | 如何取得加油加气站土地 |
| 释义 | 一、出让取得 出让取得也就是必须要经过招拍挂程序取得土地。这个就是按法律规定的程序进行即可，在签订土地出让合同中明确取得土地使用权证的时间即可。 二、租赁土地 1、出租方与承租方明确租赁的时间与租金并且签订合同，双方的权利义务比较明确，但存在弊端是，通常租赁时间较长，这中间可能要考虑到租金的变化，可能要签订递增的租金方式来避免方可，并且要约定较高的违约金，如果比如十年后出租方不同意租给我们的话，我们可以要求较高的违约金来制止对方可能出现违约的情况。 2、关于土地使用权出租期限 3、土地使用权租赁登记 4、集体土地使用权的出租 5、划拨土地使用权的出租 关于土地使用权出租期限： 土地使用权出租期限最高为多少呢?可否适用《合同法》关于租赁合同期限的有关规定呢? 我国合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。但对于这个问题目前法律界还存在一定的分歧。所以我们建议项目公司应该这样划分，如果我们直接从政府那里租赁土地，也就是法律上所说的一级市场租赁可按工业用地50年;教育、科技、文化卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐、金融、服务用地40年;综合或其他用地50年。这样来签订合同，但这里的合同一方必须是政府或土地管理部门。 除此之外与任何组织签订的土地租赁合同的期限都不得超过20年。 土地使用权租赁登记： 《土地登记规则》第三十条规定：“有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人与承租人应当在租赁合同签订后十五日内，持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地登记卡上进行登记，并向承租人颁发土地他项权利证明书。”可见该项登记为他项权利登记。 集体土地使用权的出租： 宅基地使用权的出租。关于此，目前只有《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从该规定可以看出法律是允许农民出租住宅的，但是否允许出租宅基地使用权呢?从实务上看，因农民建住宅完全可以申请到免费的宅基地，从而很少存在承租别人宅基地使用权的必要性和可能性;从法理上看，既然法无禁止，应理解为是允许出租宅基地使用权的，而且允许出租不会导致宅基地使用权主体的变更，从而并不违反“一户一宅”的法律规定。 划拨土地使用权的出租： 国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定：“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。”划拨土地使用权必须经土管部门批准且办理出让手续后才能出租。 三、合作建站协议 这种方式是我方与土地使用权人签订合作建站协议,约定,我们双方合作建设加气站,对方以土地作为合作方式,不参与管理,只参考分红,分红的数量是以所卖气量为基数,进行提成。 这种方式也是目前产生纠纷最多的一种,双方总是因所卖气量不统一而产生纠纷。好处是在加气站建立初期特别是手续不全不能正式运营时对我方还是比较有利的。目前我们建议如果无法出让取得土地的情况下,建议租赁方式可能纠纷会少一些。 |
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