| 问题 | 房价上涨卖房人违约该怎么办 |
| 释义 | 房价上涨卖房人违约该怎么办 一、合同的解除 在房屋买卖合同中，一方违约，另一方可以请求继续履行合同并要求迟延履行的违约金，或者请求解除合同并要求赔偿损失或返还定金等。那么，房屋买卖中，房价大涨，可以要求解除合同吗? 如果卖方因房价上涨，主张解除合同时，法院一般不予支持。北京市昌平区人民法院审理的案号为(2016)京0114民初17103号的刘*文与王*君、王*琴等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书中，认定因北京房价在2016年下半年普遍存在大幅度的上浮，卖方试图通过解除房屋买卖合同获取更大利益。法院认为卖方违背诚实信用原则，因此不支持解除合同，卖方仍应履行配合房屋过户并交付房屋的义务。广东省深圳市中级人民法院审理的案号为(2017)粤03民终6747号的欧*祥与张*宁房屋买卖合同纠纷二审民事判决书中，卖方主张房价上涨属于情势变更，应变更价格条款，法院认为该主张缺乏法律依据，不予支持。 如果买方有证据证明卖方存在违约，可以要求解除合同，不过解除合同需要注意两点。首先，解除合同是有限制的。应当明确的是，签定合同的目的是为了履行合同，合同一旦依法成立，双方当事人应当履行约定的义务。因此，法律对解除合同进行了限制。我国《合同法》第6条规定，当事人行使权利，履行义务应遵循诚信原则;第8条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。其次，解除合同是有条件的。主要涉及两个方面：一个就是是否具有解除权。也即是解除的方式，包括约定解除和法定解除，这是解除合同的前提条件。约定解除就是要看合同中有无解除合同的约定，法定解除就要根据法条判断是否符合法定的解除情形;另一个就是怎样行使解除权。在有解除权时，解除后还要通知对方，如果对方有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。对于该异议期间，当事人有约定的从约定，未约定的为解除合同通知到达之日起三个月。须明白这两个标准是有先后的，是否具有解除权决定了后者解除权的行使;也可以这样说，即使通知对方合同解除，如果没有解除权，合同仍然是未解除的。 二、房屋差价损失的确定 房屋差价很明显就是房价涨后的价格减去买卖合同的成交价。目前，没有法律法规对此进行专门的规定。从法院判决可以看出，一般是支持房屋差价损失的，或者有的虽然没有对房屋差价损失进行量化，但是在确定违约金时会把房屋差价损失作为一项酌定考虑的因素。法院认定房屋差价属于可得利益损失，一般按照评估机构或最相类似的房屋市场价格酌定。 按照法律规定，守约方可得主张的损害赔偿的范围既包括实际损失，也包括可得利益的损失。《中华人民共和国合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。北京市第三中级人民法院审理的案号为(2016)京03民终716号的闫*华与赵-铮房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，认为可得利益损失旨在保护守约方的履行利益。当事人订立合同之目的就在于获得合同的履行，在合同因出卖人一方的原因无法履行而导致解除时，一旦标的物价格上涨，该标的物涨价的预期利益不能为买受人所享有，其损失即属于《中华人民共和国合同法》第一百一十三条所规定之可得利益损失，该利益损失受法律保护;另外，在合同解除的情况下，买受人购买同样区位、同类品质的替代物，需要支付更高的价款，因此产生的合理损失，应由出卖人按照法律规定承担相应的赔偿责任。 在买方没有要求房屋差价，直接要求违约金时，法院一般会考虑房屋上涨的事实，根据案件情况，酌定违约金的数额。在广东省深圳市中级人民法院审理的案号为(2016)粤03民终9912号的徐*兰二审民事判决书中，法院根据实际损失、合同履行情况、过错程度及当事人预期利益等因素，判令卖方按照双方合同约定违约金条款承担违约责任。 河南省的法院，一般是根据具有价格评估资质的评估机构及价格评估人员，经过合法的评估程序和充分的评估依据出具的《房地产抵押预评估报告》或是根据郑州市住房保障和房地产管理局网站公布的郑州市房地产数据分析，得出房屋差价的损失。河南省郑州市中级人民法院审判的案号为(2017)豫01民终7555号的曹*蕾、郭*宵房屋买卖合同纠纷二审民事判决书中，采用评估机构的评估报告作为房屋差价损失的依据。郑州市中原区人民法院审理的案号为(2017)豫0102民初1444号的刘*敏与朱-明房屋买卖合同纠纷一审民事判决书中，则是根据郑州市房地产数据来认定房屋差价损失的。 三、损失赔偿的数额 根据《中华人民共和国合同法》第113条规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。综合各种因素来考虑损失赔偿的范围。 关于预期利益损失。预期利益损失属于可得利益损失的范畴，在计算和认定时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、守约方不当扩大的损失、守约方因违约获得的利益、守约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。北京市第三中级人民法院审理的案号为(2016)京03民终716号的闫*华与赵-铮房屋买卖合同纠纷二审民事判决书中，房屋价格在诉讼期间已有较大幅度的增长，诉讼的周期与房屋价格的涨幅均非当事人所能合理预见，即使违约方应承担违约责任，但对于其不能控制、不能预见的风险与损失亦应合理限制。 以上内容就是相关的回答，因为房价上涨而拒绝遵守合同中的内容这种是不合理的，购房者完全可以收集相关证据到人民法院提起诉讼来保护自己的合法权益，而且还需要对方支付一定的违约金，如果您还有其他法律问题的可以咨询法律咨询网相关律师。 |
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