| 问题 | 什么是集资房 集资房概述 |
| 释义 | 什么是集资房 集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。 ■概述 集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。 职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。 ■集资房与一般商品房的区别 集资房与一般商品房相比较，存在着比较明显的区别。 首先，一般商品房是房地产开发商独特开发的一种产品，再通过市场买卖关系来实现其价值和使用价值，属完全的市场经营行为。所以，一般商品房的消费群体广泛、没有特别限制。集资房则是通过单位、社会团体组织、住宅合作社来组织建设的，主要是为了解决单位和社会团体组织既定范围的中低收入家庭的住宅问题，采用的是先集资后建房的形式，是一种非市场行为，不存在买卖与经营关系。 其次，集资房建设与一般商品房在各种手续的申办上也存在区别。房地产开发公司，要开发经营一般商品房必须“五证俱全”，即要同时具备《规划用地许可证》、《建设规划许可证》、《开工许可证》、《土地使用证》、《房屋销售许可证》。一般商品房的土地是出让用地，取得的方式主要是以招投标、拍卖、挂牌以及市场转让的方式;集资房的土地主要是通过政府划拨，并减免了相关税费。因此，集资房的建设在申办手续的过程中，各种手续的办理不同于一般商品房开发经营的办理过程。所以，一般商品房和集资房最大的区别是土地使用权的区别。一般商品房取得的是出让土地使用权，而集资房取得的是划拨土地使用权。因此，集资房上市交易、出租、抵押和继承时，应该向政府有关部门补交土地出让金。 ■集资房如何买卖 若出卖人拥有全部产权，当然可以将房产依法转让。只要交易双方办妥过户手续即可。但卖方若只享有房产的部分产权，其单位就可依据法律及与员工的约定，享有对员工的转让行为设定限制条件、优先购买等权利。此时，就有必要前往该单位了解有关情况。查明单位允许转让后，才能进行交易。 ■转让合同 单位集资房转让合同 甲方： 乙方： 经甲、乙双方共同协商，甲方同意将XXX(XX市XX街X 号)集资套房(X房X厅，共XXM2)转让给乙方使用，就转让事宜达成如下协议： 一、甲方保证将套房完整转让给乙方使用，乙方应一次性付清购房款合人民币XXXXX元正(￥： 元)才拥有房屋所有权。 二、甲方在收到乙方的购房款后，保证将房屋完全交给乙方。甲方今后应给乙方提供房屋的过户、办理房产证等合法手续。 三、购房前所使用的水、电费应由甲方支付。 四、因本合同或履行本合同产生的纠纷，双方应友好协商，协商不成，应按相关规定赔偿损失;若甲方违反，甲方应将购房款完全退回给乙方并赔偿给乙方损失叁万元正;若乙方违反，甲方只退回购房款肆万壹仟元正给乙方并收回房屋所用权。 五、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自签订之日起生效。 甲方： 乙方： 签订日期：XXXX年X月X日 签订日期：XXXX年X月X日 公证人： 集资建房将走向何方 作为计划经济时代的产物，单位集资建房制度已经延续了50多年，是计划经济体制下大企业、小社会的延续。 但随着房地产市场的飞速发展，集资建房的性质也在发生改变。 集资建房，已经由当初解决困难职工的住房问题，逐渐演变为权力部门滋生腐败的温床以及利益角逐的权力工具。 因此，对于8月18日，由建设部、监察部、国土资源部三部委联合要求“停止审批党政机关集资合作建房项目”而发布的《关于制止违规集资合作建房的通知》，一些人拍手称快。 不难看出，这次三部委联合叫停权力部门集资建房，不仅是为了遏制福利腐败与权力寻租的需求，同时，叫停的另一个意义在于，把权力部门住房推向市场化，通过分配制度的公平，来还原房地产市场的公平与公正。 鉴于此，本报本期推出特别报道，从“集资建房的发源、开发商自述以及权力部门的利益纠葛”等多个层面与角度，来阐述集资建房背后的故事、解析集资建房的趋势。 8月18日，建设部、监察部、国土资源部三部委联合下发关于制止违规集资合作建房的通知。 通知要求，从即日起，我国一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。对违反规定批准或实施集资合作建房的，要严肃追究有关责任人的责任。 文件对已审批但未取得施工许可证的集资合作建房项目和已经开工建设的集资合作建房项目，也作了严格规定。 据业内人士介绍，近年来一些地区出现部分单位以集资合作建房名义，变相搞住房实物福利分配或商品房开发等问题，成为最近叫停集资建房的主要原因。 福利分房的延伸 “如果没有集资建房，很多困难企业的职工恐怕一辈子都住不上自己的房子。”山西房地局的一位工作人员表示。 集资建房作为计划经济时代福利分房的遗留产物，一直延续到了2006年。 在这之前，许多地方也发文明令禁止党政机关集资建房，但福利分房的遗留影响从未消散过。 长久以来，集资建房作为党政机关应对房价高涨的一个方法，同时也是一些实权部门分配部门利益的一种手段。随着城市土地资源日益稀缺，市场房价越来越高。 集资建房成为掌握土地资源的机关单位为单位职工谋福利的一种方式。 “单位集资建房的形式，具有排他性，实际是垄断了资源。”某省机关事务管理局一位曾经参与房改工作的人士对记者表示。 我国城市单位集资建房的历史已有50多年，作为计划经济体制下大企业、小社会的延续，在房地产市场化之初就曾被取消。 2004年5月13日，国家发改委、建设部、国土资源部、中国人民银行联合发布了《经济适用房管理办法》，其中的第6章专门对集资合作建房做了规定。 该章的第30条指出：“住房困难户较多的工矿区和困难企业，经市、县人民政府批准，可以在符合土地利用总体规划的前提下，利用单位自有土地集资建房;参加的对象必须限定在本单位无房户和符合市、县政府规定条件的住房困难户。” 长春市房地局副局长李晓曼在解读此项政策时说，集资建房要素有三：困难企业、自有土地、对象为无房户或房屋面积不达标户。 该《办法》第32条规定得更明确：“凡已经享受房改购房或购买了经济适用房的不得再参与集资建房。严禁任何单位借集资合作建房的名义变相搞实物分配或商品房开发。” 然而作为经济适用房有益补充而存在的集资建房，在政府住房保障体制不完善的情况下得以继续存在。 目前，国内集资建房大体有两种形态，一种是单位集资建房，另一种则是个人集资建房。 但这两种集资建房的性质却截然不同。 个人集资建房缘于消费者面对高房价无可奈何的举动，依然处于摸索阶段，但大多以中途夭折而告终;而单位集资建房，一直或明或暗地进行着。 “我们做过中国住宅存量的调研，1991-2003年间，开发商提供的住房实际只占整个住房供给的30%，随着地产行业的发展，从2003年开始，增量大概是60%。从住房供给上看，存在大量非市场化渠道，其中就有大量的集资建房。”中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜在谈到我国集资建房问题时给出了这样一些数据。 “而实际上我国早在1999年就彻底取消了福利分房制度，部分党政机关，垄断性的国家大中型企业职工因为集资建房却依旧享受着这些权利。特别是一些大型厂矿，占有大量的国有土地，将这些原本可能是工业用地变成职工建房之用。” 汪利娜表示。 上有政策下有对策 据新华网报道，集资建房较为严重的长春，从1994年到2004年的10年间，符合集资建房手续的集资房面积共273万平方米，超过开发面积的10%，但是实际上这个比例可能高达40%。 “凡是有权有钱的单位都在盖房子，比如公检法、国地税、银行、大学、大企业……”一位外埠的房地产企业老总这样描述长春的房地产市场。 “集资建房成为占用国家资源的权力大比拼，何尝有利于低收入阶层?其结果，是当地房地产市场成为国有单位的一个个计划城邦，房地产商们只能铩羽而归。” 目前，我国关于“集资建房”的政策，似乎正处于尴尬的境地。 一方面符合条件的困难企业，即使按照现在的优惠政策，从运作到完工，都面临者程序、资金、信贷等诸多困难;另一方面，“权力通吃”在当今社会生活中表现的尤为突出：相当一部分党政机关、事业单位，能够利用自己的影响或“实力” ，违反规定，争取到“集资合作建房”的政策。 结果导致困难职工虽然有集资建房方面的优惠政策，仍然建不起房;而那些已经享受过房改购房、甚至有几套房的人员却把到手的“集资房”转卖牟利，影响到房地产市场的健康发展。 “此次针对党政机关和企事业单位的叫停禁令不会影响个人集资建房。对于房价来说，像上海这样的城市，福利分房几乎杜绝，也没有什么影响。对于集资建房比较多的二、三线城市，对当地的房产市场多少会有些影响。”21世纪不动产的王皓先生对记者表示。 据了解，变“集资建房”为“市场化运作”，转“低价房”为“团购折扣房”，从“政府搬迁”中谋求“部门终极利益”……这是建设部、监察部、国土资源部三部委集资建房“禁令”出台前后，地方党政机关和部委厅局采取的应对措施。 不少业内人士认为，“禁令”的滞后性毋庸置疑，但集资建房产生的大量“隐性囤房”，必须尽快纳入调控视野，这样才能使调控落到实处。 |
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