| 问题 | 租赁合同纠纷案件注意点 |
| 释义 | 1、租赁合同效力 承租人在租赁房屋时要审查房屋产权证、如暂时还没有领产权证，则要审查有无规划许可证等，这些手续能证明你与出租人也就是房东签订的租赁合同是否有效。另外租赁合同一定要对租期、用途、装潢、租金支付等作出明确的约定。如果你问二房东转承租的，一定要征得房屋所有权人的书面同意，否则合同效力也会存在问题，出租方可能要求解除租赁合同。 2、租赁合同主体 签订租赁合同必须和有权处分的所有人签订，付款也是一样。如果你是承租人，在承租房屋时，必须与房屋所有权人签字，才能降低风险。实务中经常会遇到这样的情况，比如门面房的房主是父亲，儿子跟别人签订了租赁合同，这种情况其实儿子是无权处分，如果事后得不到父亲的追认，那么合同效力也会有问题。一般人会想，他们是一家人，怎么会不认呢?事实往往不会这么简单，我们多次遇到这种情况，比如儿子可能嗜赌如命，急需钱，低价出租了，拿了钱结了燃眉之急，但是事后又觉得租便宜了不甘心，所以搬出父亲不同意出租或者不知道这个理由，要求确认无权处分，合同无效，互相返还。但这个时候即使法院判一方退钱一方退房，要求退钱的一方也可能在短期内执行到现钱，因为儿子没有履行能力。 3、付款也是一样。 我们大众对于主体意识有时十分模糊，有时跟父亲签了合同，但是钱却付给了儿子。我曾遇到这样一个案例。我们公司和钱某签订了广告牌的租赁合同，钱某开了一家小店，在付租金的时候，我公司派人去店里找钱某，打算网银转账，但钱某说不用的，店里有刷卡机，可以刷卡，公司的工作人员没有主体意识，把钱刷到了POS机上，但是POS机登记的是店名，不是钱某个人，现在双方发生纠纷了，我们主张租金付了，但是钱某说没收到，已付的3万元是我公司在她店里买的东西，不是租金，这就出风险了。所以付款一定要依据产权人、合同出租人来确定给付。 4、租赁合同期限 对于合同期限，一般情况下不大容易出问题，但是实务中我们遇到一种相对极端的案件，就是永久租赁。可能不大具有典型性，但是可以拿出来探讨一下。张某问包某承租三间门面房，当时市场价是2.5万元，但是张某和包某商量好长期租，永不涨价，所以张某同意4.5万元，合同签订时，张某采用了“长期无期限租赁，出租方承诺永不涨价”这样的表述。现在双方因纠纷起诉到法院，张某认为合同约定的期限等同于永久租赁，法律意义上最长保护20年，超过20年部分无效。扣除已租的5年，要求续租15年。但是包某却认为属于约定不明，《合同法》第232条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。不定期租赁合同法律支持随时解除，所以包某她是要求立即解除。张某刚刚完成第二次装修，肯定不同意解除，双方争执不下，这个案件告诉我们听众，在租赁合同的条款表述上，一定要明确而具体，不要去用一些非法律的语言，以免产生争议。 5、装潢等约定。 最高人民法院和江苏省高院对于装潢补偿的问题，都有相应的解释，承租人在对房屋进行装修时，最好要征得出租方的书面同意，签订合同当时对于装潢补偿，合同到期或者解除时，怎么处理有个明确的约定。如果没有约定，合同解除时要根据双方的过错来承担责任。 6、对于欠付租金，能否留置承租人财产的问题 留置什么意思呢?朴素点解释，就是你租我的房子，但是欠付租金，我能不能锁门扣留你在租赁房屋内的财产来偿还我的租金。这里的扣留在法律上就是留置。留置最好能在签订合同时作出约定，比如你欠付我租金，我留置你的财产后1个月内，你不付钱，则我可以要求法院采取拍卖后优先受偿等，就是说如果出租方在签租赁协议时，预判风险，认为我最担心的是收不到租金，那么在合同条款里我们建议加上留置条款，以保障自己的合法权益。 引用法条： [1]《中华人民共和国合同法》第两百三十二条 [2]《中华人民共和国合同法》第六十一条 |
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