| 问题 | 美国物业管理企业经费如何运作 |
| 释义 | 收入来源 管理费：性质与我国物业管理费类似，根据管理合约的规定和管管理费：性质与我国物业管理费类似，根据管理合约的规定和管理经费预算收取。管理费的收取方式一般有两种： 商业楼宇和出租住房的管理费，由于通常物业管理公司还同时代理出租经营，因此管理公司一般从租金收入中直接支取管理经费。办公楼、厂房、仓库等商业楼宇和出租房的租金甚至包含水、电、气、冷暖空调等费用。 自有住房的物业管理费则是定期向业主收取，与我们所熟悉的做法一样。在物业交付使用之初，管理公司一般还收取相当于6个月管理费的启动资金。 多种经营收入：由于美国物业管理企业多实行综合性经营策略，因而收入来源也是多种多样的，主要有租赁、交易、代理、估价、开发、咨询和合作经营等收入类别。 支出项目 美国物业管理费用支出一般分为管理费用、业务费用、维修保养费用、税费、娱乐活动支出和储备基金等六类。 管理费用：是指物业管理企业的自身管理所需的费用，如人员工资、邮费、文印、通讯、办公设备、住户通讯等费用，还包括支付给物业管理公司的利润。 业务费用：包括因开展管理服务所需要的电梯、水、电、气、燃料、垃圾清运、窗户擦洗、技防或人防等费用。 维修保养：主要指公用、共用部位维修保养的人工、材料和合理的管理费（即合约费），主要包括：保安、地面保养、围墙保养、例行保养、通风、内外墙油漆、娱乐场所等。合约费实际上也就是维修保养承包人的毛利润。 税费：除上缴政府的税金以外，一个很重要的部分就是保险费，一般包括火险、责任险、赔偿、失窃、锅炉爆炸、主体结构和公共场所的安全。 娱乐活动的费用：这一单列的费用反映出美国物业管理也是很重视社区文化活动的，他们一般称之为社区公共关系活动。 储备基金：主要有两类：设施重置基金和意外事故应急基金。 设施重置基金的计算方法是繁杂而又详实的。大堂的地毯、家具、中央空调、应急发电机等。根据其重置费用、预计寿命，逐项计算。如一栋楼的中央冷暖系统造价142000美元，预计使用寿命12年，则每年的重置资金应该是11833.33美元，如果在4年以后，经过重新估价，该系统的重置成本占到了160000美元，寿命也只有12年，则第5年的重置基金就应该是： 前4年已储备的金额；（单位；美元） 11833.33×4=47333.32 重置费用差额（单位；美元） 160000-47333.32=112666.68 第5年的重置基金额：（单位；美元） 112666.68÷8＝14083.345 应急基金的计算就比较简单，联邦住房署建议应急基金应当是年度预算总额的3％，而一般出租公寓的应急基金则要高一些。 经费运作 美国物业管理市场经过长时间的自由竞争、优胜劣汰、机制相对成熟、稳定，制度建全，经费的收支也相对规范。与中国物业管理比较，笔者认为美国物业管理企业的经费运作有如下几个特点： 格执行预算控制制度 掌握和做好物业管理的财务预算，是每一个注册物业经理（简称CPM）的首要任务。美国物业管理研究院（简称IREM）经常提供这一专门的课程，提供标准化的资料。从业人员申请CPM也必须通过财务预算的考试。物业管理的收费标准不是由政府规定，而是由业主或业主委员会根据预算决定。因此做好预算是物业管理企业的头等大事，提出合理的预算是其财务运作甚至利润多寡的关键。而预算一经批准，则业主和管理公司必须遵照执行。一分钱一分货，一清二楚。 表1 注册物业经理的平均时间分配 注册物业经理的经营类型平均时间分配物业管理77.9％代理6.8％估价4.4％开发1.1％咨询3.7％辛迪加0.6％其它5.5％ 由于预算要求详实，如前所述，重置基金需要根据实际每年调整，逐项计算。对偶然事件也有充分考虑，保险观念强，因此，预算的执行也往往很有保障进而使业主的费用、物业公司的财务运作都相对稳定、平衡，市场也因而平稳有序。 物业管理融入房地产市场，注重经营的综合服务 虽然中美的物业管理都强调多种经营，但是两者的重点有所不同。我们的多种经营主要是家政服务，美国物业管理的多种经营主要是参与物业的经营。IREM在培养CPM队伍的过程中，一直强调一专多能，看重市场营销技能，因而美国物业管理的多种经营体现如下三点特色：一是CPM的时间分配和收入结构上，以物业管理为主，代理、咨询、估价开发也属重要内容；二是管理业务方面，住宅和非住宅并重；三是组织类型上，CPM主要在物业管理公司外，在地产开发、建筑、投资信托、银行等行业中均有分布。 表2 注册物业经理的各类收入比列 经营行业 注册物业经理所占比例 收入类别 |
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