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问题 二手房买卖合同审查要点
释义
    一、二手房买卖合同的审查内容
    （一）权属审查
    应当审查二手房的权属证明及相关文件，未依法登记取得房地产权证书的，不得买卖；可以向房地产交易中心调查核实。
    1、二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人。
    2、二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
    3、二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，应当有公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
    4、二手房属于国有或集体资产的，应当有主管部门的批准文件。
    5、共有二手房，应当有共有人同意转让的书面证明。
    （二）权属限制审查
    1、交易的房屋，有没有受到司法机关或者行政机关的查封或者以其他形式的限制交易情形。
    2、二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有，则要看无取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。
    3、是否涉及他人的优先购买权
    （1）共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。如要交易，需要二手房优先购买权人放弃优先购买权的证明。
    （2）已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。如要交易，需要承租人放弃优先购买权的证明；买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。
    4、有无下列禁止买卖情形：
    （1）司法机关和行政机关依法裁定，决定产或者以其他方式限制二手房权利的；
    （2）依法收回土地使用权的；
    （3）共有二手房，未经其他共有人书面同意的；
    （4）权属有争议的；
    （5）未依法登记领取权属证书的；
    （6）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
    （7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
    5、下列公有住房和经济适用住房禁止买卖：
    （1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；
    （2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；
    （3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；
    （4）上市出售后形成新的住房困难的；
    （5）擅自改变房屋使用性质的；
    （6）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
    
    二、购销合同审查要点
    （一）审查买方的主体资格。
    （二）货款支付。
    （三）质量异议。
    因此，卖方可在质量异议条款里约定：“买方认为质量不符时，必须在下列期限内提出质量异议：
    1、货物的外观、数量、品种、型号或规格不符合同约定的，买方应在收货时提出。
    2、货物的内在质量、性能不符本合同约定的，买方应于提货之日起30天内向卖方提出书面异议，如在规定时间内未提出书面质量异议的，视为所交付的设备质量合格和安装调试完毕。
    当买方提出书面质量异议时，卖方认为不属实或不应由卖方负责，卖方在收到质量异议后在48小时内向买方提出书面回复，当卖方作出书面回复给买方，买方不在48小时内作出书面答复，视买方提出的书面质量异议为无效异议，即视为卖方所交付的设备质量合格和安装调试完毕。当买方再作答复、且双方不能达成一致时，必须委托某第三方权威机构质量鉴定，此鉴定为最终鉴定，鉴定费由责任方承担。
    （四）争议解决方式。
    三、工程设计合同审查要点
    1、这类合同特别要注意审查合同总额或称工程总价和款项支付条款之间的联系，别要注意是否有对工程款的审计的条款。有些合同在工程概况条款中约定了合同总额，该数额是确定的，但在付款条款中又约定了经审计后再付款，显然，这样的合同条款是相互矛盾的，因当在合同总额中写明是暂定数额，具体款项案审计结果确定。
    2、工程类合同涉及大量的合同附件，要注意与合同的相关条款的一致性。
    3、竣工验收条款和付款条款是紧密联系的，因此要注意审查竣工验收条款。此外，竣工验收又关系到交付、保修期等。
    4、注意违约责任的约定，特别要注意到工期延误、因工程质量问题造成无法验收时的违约责任等。
    5、对于经过招投标程序的，还需要审查有关的招投标文件与合同约定是否相符。
    签订建设工程合同的注意事项
    1、仔细阅读使用的合同文本，掌握有关建设工程施工合同的法律、法规规定
    目前签订建设工程施工合同，普遍采用建设部与国家工商局共同制定的GF-1999-0201《建设工程施工合同》示范文本。该文本由协议书、通用条款、专用条款及合同附件四个部分组成。签订合同前仔细阅读和准确理解“通用条款”十分重要。因为这一部分内容不仅注明合同用语的确切含义，引导合同双方如何签订 “专用条款”，更重要的是当“专用条款”中某一条款未作特别约定时，“通用条款”中的对应条款自动成为合同双方一致同意的合同约定。
    有关建设工程施工合同的法律、法规规定主要有：《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建筑业资质管理规定》、《建筑业资质等级标准》（试行）、《建筑安装工程总分包实施办法》、《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》等。
    2、严格审查发包人资质等级及履约信用
    施工单位在签订《建设工程施工合同》时，对发包人主体资格的审查是签约的一项重要的准备工作，它将不合格的主体排斥在合同的大门之外，将导致合同伪装的坑穴和风险隐患排除在外，为将来合同能够得到及时、正确地改造奠定一个良好的基础。
    根据我国法律规定，从事房产开发的企业必须取得相应的资质等级，承包人承包的项目应当经依法批准的合法项目。违反这些规定，将因项目不合法而导致所签订的建设工程施工合同无效。因此，在订立合同时，应先审查建设单位是否依法领取企业法人营业执照，取得相应的经营资格和等级证书，审查建设单位签约代表人的资格，审查工程项目的合法性。其次还应对发包方的履约信用进行审查。
    3、关于工期、质量、造价的约定，是施工合同最重要的内容
    “工期、质量、造价”是建设工程施工永恒的主题，有关这三个方面的合同条款是施工合同最重要的内容。
    （1）实践中关于工期的争议多因开工、竣工日期未明确界定而产生。开工日期有“破土之日”、“验线之日”之说：竣工日期有“验收合格之日”、“交付使用之日”、“申请验收之日”之说。无论采用体积廉洁，均应在合同中予以，并约定开工、竣工应办理在那些手续、签署何种文件。对中间交工的工程也应按上述方法作出约定。
    （2）根据国务院《建设工程质量管理条例》的规定，工程质量监督部门不再是工程竣工验收和工程质量评定的主体，竣工验收将由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位进行。因此，合同中应明确约定参加验收的单位、人员，采用的质量标准，验收程序，须签署的文件及产生质量争议的处理办法等。
    （3）建设工程施工合同最常见的纠纷是对工程造价的争议。由于任何工程在施工过程中都不可避免设计变更、现场身份证和材料差价的发生，所以均难以“一次性包死，不作调整”。合同中必须对价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更、现场身份证、材料价格的签发、确认作出明确规定。
    4、对工程进度拨款和竣工结算程序做出详细规定
    一般情况下，工程进度款按月付款或按工程进度拨付，但如何申请拨款，需报何种文件，如何审核确认拨款数额以及双方对进度款额认识不一致时如何处理，往往缺少详细的合同规定，引起争议，影响工程施工。一般合同中对竣工结算程序的规定也较粗，不利操作。因此，合同中应特别注重拨款和结算的程序约定。
    5、总包合同中应具体规定发包方、总包方和分包方各自的责任和相互关系
    尽管发包方与总包方、总包方与分包方之间订有总包合同和分包合同，法律对发包方、总包方及分包方各自的责任和相互关系也有原则性规定，但实践中仍常常发生分包方不接受发包方监督和发包方直接向分包方拨款造成总包方难以管理的现象，因此，在总包合同中应当将各方责任和关系具体化，便于操作，避免纠纷。
    6、明确规定监理工程师及双方管理人员的职责和权限
    《民法典》明确规定，企业法人对它的法定歈　及其它工作人员的经营行为承担民事责任。建设工程施工过程中，发包方、承包方、监理方参与生产管理的工程技术人员和管理人员较多，但往往职责和权限不明确或不为对方所知，由此造成双方不必要的纠纷和损失。合同中应明确列出各方派出的管理人员名单，明确其各自的职责和权限，特别应将具有变更、签证、价格确认等签认权的人员、签认范围、程序、生效条件等规定清楚，防止其他人员随意签字，给各方造成损失。
    7、不可抗力要量化
    施工合同《通用条款》对不可抗力发生后当事人责任、义务、费用等如何划分均作为详细规定，发包人和承包人都认为不可抗力的内容就是这些了。于是，在《专用条款》上打“√”或填上“无约定”比比皆是。
    国内工程在施工周期中发生战争、运筹、空中飞行物体坠落等现象的可能性很少，较常见的是风，雨、雪、洪、震等自然灾害。达到什么程度的自然灾害才能被认定为不可抗力，《通用条款》未明确，实践中双方难以形成共识，双方当事人在合同中对可能发生的风、雨、雪、洪、震等自然灾害程序应予以量化。如几级以上的大风、几级以上的地震、持续多少天达到多少毫米的降水等等，才可能认定为不可抗力，以免引起不必要的纠纷。
    8、运用担保条件，降低风险系数
    在签订《建设工程施工合同》时，可以运用法律资源中的担保制度，来防范或减少合同条款所带来的风险。如施工企业向业主提供履约担保的同时，业主也应该向施工企业提供工程款支付担保。
    以上就是由法律网编辑整理收集的关于二手房买卖合同审查要点的法律知识。当买方提出书面质量异议时，卖方认为不属实或不应由卖方负责，卖方在收到质量异议后在48小时内向买方提出书面回复。如果您还有其他问题的，欢迎咨询法律网律师。
    引用法条：
    [1]《中华人民共和国民法典》
    [2]《中华人民共和国合同法》
    [3]《中华人民共和国建筑法》
    [4]《建设工程质量管理条例》
    [5]《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》
    
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更新时间：2024/12/28 19:32:40