网站首页  词典首页

请输入您要查询的问题：

　

问题 哪些房屋买卖合同无效
释义 　　一、哪些房屋买卖合同无效
    依据《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，房屋买卖合同无效：
    1．一方以欺诈和胁迫的手段订立房屋买卖合同，损害国家利益的。
    所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示。所谓胁迫是指以给公民的生命健康、荣誉、名誉和财产等造成损害或者以给法人荣誉、名誉和财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背其真实意思的意思表示。但是以欺诈和胁迫手段订立的房屋买卖合同并非全部无效，仅当其损害了国家利益时才为无效合同。
    2．恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的。
    恶意是指当事人明知或者应当知道其所订立的合同将对国家、集体或者第三人造成损害而故意为之。串通是指当事人之间对其合同损害国家、集体或者第三人的意思联络，主要包括进行损害他人的沟通行动的意思联络和知道其行为的损害后果而心照不宣与达成默契的意思联络。这类合同内容具有明显的违法性，因此属于无效合同。
    3．以合法形式掩盖非法目的的。
    这种合同主要包括两种情况：当事人通过实施合法的行为来达到掩盖其非法的目的；当事人从事的行为在形式上是合法的，但在内容上是违法的。例如，买卖双方签订商业写字楼的买卖合同约定，出卖人将写字楼的所有权转让给买受人。同时，双方又签订了一份赠与合同。根据我国税法规定，房地产交易中买卖双方各自需要交付印花税，税率为标的额的万分之五，同时买卖双方还要交纳契税，负担城市建设基金。双方签订赠与合同的目的是为了规避买卖合同中所发生的印花税、契税、城市建设基金。所以，该房屋买卖及赠与合同在形式上是合法的，但在内容上是违法的，应认定无效。
    4．损害社会公共利益的
    公共利益是关系到全社会的利益，损害社会公共利益的合同主要包括危害国家政治、经济、财政、税收和金融等秩序的行为，危害家庭关系的行为，违反性道德的行为，赌博性质的行为，违反人格尊严的行为，限制经济自由的行为，违反公平竞争的行为，违反消费者权益保护的行为，违反劳动者权益保护的行为等。房屋买卖合同中涉及到以上行为或者他损害公共利益的行为，该合同无效。
    5．违反法律和行政法规强制性规定的
    最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》第4条规定，确认合同无效，人民法院应当以法律和行政法规为依据，不得以地方性法规和行政规章为依据。
    
     　　二、签订二手房买卖合同注意事项
    （一）确认产权的可靠度
    1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;
    2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;
    3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;
    4、一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。
    （二）考察原单位是否允许转卖
    1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;
    2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让;
    3、一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
    （三）查看是否有私搭私建部分
    1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;
    2、是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;
    3、阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
    （四）确认房屋的准确面积
    1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;
    2、产权证上一般标明的是建筑面积;
    3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。
    （五）观察房屋的内部结构
    1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点;
    2、管线是否太多或者走线不合理;
    3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。
    （六）考核房屋的市政配套
    1、打开水龙头观察水的质量、水压;
    2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目;
    3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象;
    4、观察户内、外电线是否有老化的现象;
    5、电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线;
    6、煤气的接通情况，是否已经换用天然气;
    7、小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器;
    8、冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。
    （七）了解装修的状况
    1、原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;
    2、了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。
    （八）查验物业管理的水平
    1、水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户;
    2、观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局;
    3、小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心;
    4、小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。
    （九）了解以后居住的费用
    1、水、电、煤、暖的价格;
    2、物业管理费的收取标准;
    3、车位的费用。
    （十）追溯旧房的历史
    1、哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限;
    2、哪些人住过，什么背景，是何种用途;
    3、是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案;
    4、是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用。
    （十一）了解邻居的组合
    1、好邻居会让你生活愉快，选不同的时间在社区内看人来人往，通过衣首和生活规律判断人的社会层次;
    2、拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心;
    3、与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。
    （十二）算计一下房价
    1、自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值;
    2、委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;
    3、银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。
    （十三）看看能否做二手房按揭，二手房按揭的条件是：
    1、年满18岁，有城镇户口，本地、外地均可;
    2、能提供稳定的收入支付本息的证明;
    3、愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符合条件的抵押;
    4、所购房屋产权所属真实可靠;
    5、支付有关手续费。
    （十四）请律师
    1、二手房买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠;
    2、公房上市的时间不长，能提供这一类服务的律师并不多，收费标准也无一定之规;
    3、建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。
    （十五）找代理行
    1、公房上市采取两头把关、中间放开的政策，中间的交易过程完全由代理行来操作;
    2、代理行的二手房信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证;
    3、在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题，代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失?代理行的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手房?
    （十六）考察代理行是否可靠代理行应该提供两证：
    1、有效的当地工商局颁发的营业执照，当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书;
    2、资质证书是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用。
    （十七）及时了解政策、程序、费用上的变化
    1、公房上市还是一个新鲜事物，因此要做好心理准备，随时了解政策的变化;
    2、媒体的报道十分关注公房上市，要注意报纸的新消息;
    3、向律师及中介代理行咨询;
    4、最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息。
    （十八）产权是否完整
    1、确认产权的完整性，有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷;
    2、只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。
    （十九）小心房款和产权的交接
    1、不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;
    2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。
    （二十）保证产权顺利过户
    1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续;有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;
    2、从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。
     　　三、什么是房屋买卖合同
    房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同；是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。
    以上便是法律网小编整理的关于“哪些房屋买卖合同无效”的相关内容，从上面内容我们可以知道在法律上，房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同；是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。如果您对上述内容仍有疑问，可以在线咨询法律网律师。
    
    引用法条：
    [1]《中华人民共和国合同法》第五十二条
    [2]《关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》第四条
    
随便看

　

法律咨询问答库收录2074234条法律问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解析，是法律学习是实务的有利工具。

　

Copyright © 2004-2024 eaola.com All Rights Reserved
更新时间：2025/3/15 4:43:35