| 问题 | 建筑物所有权种类 |
| 释义 | 根据区分建筑物的物理结构，并结合区分建筑物不同部位的功能来分析，依据学界通说，建筑物区分所有权的种类大概有三类，即：纵切型区分所有权、横切型区分所有权、混合型区分所有权、 (一) 纵切型区分所有权(又称“纵割式区分所有权”) 纵切型区分所有权是指，在连栋式或双并式分间所有建筑物上成立的区分所有权。该类区分所有权人对于纵切型区分所有建筑物享有之共有部分的范围，较为明晰。其共有部分多为共用墙壁或其他一些共建配套设施。这一类区分所有建筑物在实务中并不为罕见譬如，联排别墅。由于这一类区分所有建筑物结构简单，专有部位和共用部位容易区分，所以，在实务中，这一类型的区分所有权人相互间一般不会争议。 (二) 横切型区分所有权(又称“横割型区分所有权”) 横切型区分所有权是指，在横切型区分所有建筑物上所成立的所有权。横切型区分所有建筑物，又称横割型区分建筑物，系指将一栋建筑物在观念上以横的水平分割，而将各层分属于不同区分所有权人的建筑物。这一类的建筑物在现实生活中较为多见。譬如，一栋大楼，共分为五层，从权属上看，每一层分别属于甲、乙、丙、丁、戊等不同的所有权人所有，但从大楼的物理结构来看，各层所有人的房屋上下层之间仍有墙壁、楼梯、屋顶、管道、走廊等共同使用的部分。而且，各分层所有人之专有部分系立体堆砌而成，由于其一楼以上之专有部分未直接与地基接触，因而此种区分所有建筑物乃着重于基地上空之建筑物空间之利用。所以，在实务中，较横切型区分建筑物而言，基于这一类建筑物而发生的纠纷明显增多。基于这一类建筑物所发生的纠纷，表现为：最高一层楼板的维修义务的承担、屋顶的使用及增高、楼梯及走廊的维护、最低一层地下室的建筑等等。 (三) 混合型区分所有权(又称“混合式区分所有权”) 混合型区分所有权系成立于混合式区分所有建筑物之上。混合型区分所有建筑物是指上下横切、左右纵割分套所有之建筑物。于此种类型的建筑物，各区分所有人之专有部分系以分间墙、地板等与他人所有之部分分隔成封闭型空间，在构造上形成独立性。二层以上之专有部分并不与地基直接接触，而是通过楼梯、电梯等与外界连通。从物理结构上来看，这一类建筑的共有部分在整个区分所有建筑物占有十分重要的地位。在实务中，基于这种类型的区分所有建筑物而发生的纠纷最为普遍，处理起来，也难度最大。所以，其实，近现代各国的建筑物区分所有权立法均是以此类建筑物区分所有权为规范之核心! 基于这一类区分所有权所发生的纠纷，在实务中，就笔者的经验，主要涉及共有部分的范围(譬如屋顶花园和建筑物底层“私家”花园的归属、相关共建配套设施的归属)、区分所有权人对共有部分的经营使用(譬如建筑物外立面的使用、屋顶凉台的使用)、共有部分的权属登记及证明、共有部分的维修(譬如公共维修基金的归集及使用)、共有部分的管理(譬如业主大会、业主委员会的成立及权限、与物业管理企业的关系)等等。 |
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