| 问题 | 出租人出卖出租房屋要告知承租人吗？ |
| 释义 | 1、出租人出卖出租房屋，是否需要承租人同意？ 张某租了李某的房子，并与李某签订了一份租房协议，租期为两年，租金3000元/月。在承租期内，出租人李某想要将这房子卖掉，要不要承租人张某同意呢？ 根据《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。这种情况下，李某卖房不需要经过张某的同意，但应当通知张某。 2、出租人出卖出租房，承租人在同等条件下可以优先购买 张某租了李某的房子，并与李某签订了一份租房协议，租期为两年，租金3000元/月。在承租期内，李某想卖掉该套房子，正好李某的妹妹想买。在价格、付款条件、付款期限等都谈清楚的时候，租房人张某得知该情况时明确表示，在同等条件下，他愿意买这房子。李某的妹妹不愿意了，亲妹妹不卖，难道卖给外人吗？ 根据《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”。 现在张某明确表示愿意在同等条件下愿意购买该房子，李某还真不能将房子卖给自己的亲妹妹呢。否则，李某可能要承担赔偿责任的。 3、优先购买权受到限制的情形有哪些？ ①共有人优先购买。共有人主张优先购买权的时候，共有人优先购买权优于承租人，承租人优先购买权不能对抗共有人的优先购买权。因共有人对房屋拥有的是所有权，即使是按份共有，对外而言，每个共有人也都是房屋的所有权人。 ②出租人基于特殊身份出卖租赁物。如果是特殊人身关系的人与卖方建立买卖关系，与其他普通买卖关系不同，因为要考虑身份关系。即仅仅是基于这种特殊的身份关系，出租人才会给出较优惠的出卖条件。没有这些特殊的身份，出租人就不会给出这样的出卖条件，也就不存在承租人同等条件下的优先购买问题。 ③租赁物以特定方式发生权属变化。出租人将房屋赠与他人的，房屋被强制征收、征用的，以及房屋被强制执行等等。 4、房屋优先购买权被侵害，如何维权？ 房屋的优先购买权，一般因房屋租赁合同，存在房屋共有人等情形而存在，若出租人转让房屋给第三人，侵害承租人优先购买权，承租人请求判决其与出租人在与第三人同等条件下成立房屋买卖合同关系，出租人为其办理房屋所有权转移登记，经审查承租人购买房屋的意思表示真实，且具备合同履行能力的，法院可以支持其诉讼请求，并判决承租人在合理期限内依同等条件支付房屋价款，但法律、司法解释另有规定的除外。法院在审理过程中可以根据案件实际情况要求承租人提供相应的担保以证明其具备合同履行能力。 引用法条： [1]《中华人民共和国合同法》第两百三十条 [2]《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条 |
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