| 问题 | 买卖合同违约责任及违约金比例 |
| 释义 | 一、买卖合同违约责任 1、买卖合同签订法律风险：违约责任 违约条款不明确、缺乏可操作性。 客观、合理的设置违约条款的适用情形，合法有效的设定违约金金额比例，以便追责，最大限度的挽回损失。 2、房屋买卖合同签订后，一方根本违约，另一方如何维权 房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同。 并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。 在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失。 守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。 二、买卖合同违约金比例 1、在买卖合同中，出卖人的主要合同义务是将标的物的所有权转移给买受人。 2、商品房预售合同的出卖人是否全面履行合同义务，要围绕预售的商品房的交付、品质、办证及与商品房配套的条件等方面进行审查。 3、出卖人不能交付商品房的责任承担 出卖人在合同约定的期限届满时，客观上没有履行交付商品房的能力，即出卖人给付不能。 出卖人履行不能的情况是多样的，如烂尾楼、不合格、一房数卖并向其它买受人实际履行等。 4、当出卖人不能向其买受人交付商品房时，则构成根本性违约。 这时，买受人可依合同约定向出卖人主张违约责任。 5、如合同没有约定的，则买受人可根据合同法第94条规定的法定解除条件主张解除合同。 在合同解除的情况下，买卖双方紧接着就是对合同结算和清理。 合同法第97条规定：出卖人应将已付购房款退还给买受人。 6、另外，出卖人还应向买受人承担违约责任，按约定的违约金数额或者损失赔偿额付给买受人。 如合同没有约定的，则买受人已付的购房款的利息及因购买该商品房而支出的相关费用(如抵押贷款方式支付的成本费用等)均属于买受人损失的范畴。 当出卖人恶意违约而导致商品房预售合同目的不能实现，则出卖人应承担惩罚性赔偿责任。 引用法条： [1]《中华人民共和国合同法》第九十四条 [2]《中华人民共和国合同法》第九十七条 |
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