| 释义 |
认购不等于房子或铺位到手。
市民张先生最近听说了一个新名词"优先认购权"。有地产公司的内部人员告诉他，某个楼盘的商铺即将开盘，如果想投资，现在可以先交点钱，买一个"优先认购权"。"优先认购权是一种什么权利？签了这样的协议，真的对我买商铺有保证吗？"张先生很疑惑。
“优先认购”的诱惑
“优先认购权”的诱惑来自张先生在房地产策划公司上班的老乡。
前两天，这位老乡告诉他，有一个楼盘很快要推售商铺了，现在为了回馈老客户和关系单位，可以在发售之前先开放给这些人，如果看中了哪一个铺面，可以与开发商签订《优先认购协议》，缴纳一定的优先认购诚意金，等这个商铺开售时，就可以优先和开发商签订《商品房买卖合同》了，而不用与其他买家一起排队，甚至抽签。
“老乡跟我说，优先认购权是机不可失，迟了就没了。虽然我也觉得该楼盘的商铺有投资价值，但对这种所谓的优先认购权心里没底。”张先生想知道，签了认购协议之后，他是不是真的能优先买到铺面。另外，由于现在铺面的价格还没定，如果到时自己觉得不合适，能不能拿回自己的诚意金。“另外我也怀疑，难道不签‘优先认购权’就买不到商铺了吗？”
“优先认购权”源于股市
广东大公威德律师事务所林叔权律师解释，优先认购权的概念是地产策划公司从股市中移花接木引入房地产市场的。在股市，优先认购权指上市公司发行新股或可转换债时老股东可以按原先持有股份数量的一定比例优先于他人进行认购的权利。
设立优先认购权的目的是在上市公司有扩大总股本的融资行为时保障现有股东的持股比例和权益不被摊薄。老股东购买新股票的定价往往低于新股市价，因而优先认股权本身亦具有市场价值。
“买”的是权利而不是房产
“目前，房地产市场上优先认购权有不同版本，但基本上都大同小异，协议的标的（合同标的）都是指向一种行为，即购房者依据协议优先享有与开发商签订购房 （商铺）合同的行为。”林叔权律师解释，某楼盘的“优先认购协议书”就写明“本协议标的：××花园第×栋×单元第×号商铺的优先认购权利”，而且，协议上还有这样的条款：“甲乙双方同时声明：本协议书的标的并非甲方所开发的房产本身，而是前述房产的优先认购权利，本协议书不能视同于房地产买卖合同（预售合同），也不是房地产买卖合同（预售合同）的组成部分或者附件。”
也就是说，优先认购商品房协议不是商品房买卖合同 （预售）本身，也未必是认购人与开发商签订商品房合同 （预售）的前置条件，“优先认购权”只是一项“优先”于其他人的权利。
“当然，也有不诚信的开发商‘一女二嫁’甚至‘一女多嫁’。如果碰到开发商‘一女二嫁’甚至‘一女多嫁’的情形，那就要看开发商在楼盘开盘时如何‘抛绣球’了，而这就是优先认购人可能遭遇到的风险之一。”林律师说。
诉讼效力未保障
由于在目前的司法实践中，优先认购协议的效力问题，至今也还是仁者见仁智者见智，没有定论，一旦诉诸法院，法院的认定不一致，有的认定有效，有的则认定无效，会导致不同判决结果。
因此，除了可能出现开发商“一女多嫁”的情况外，林律师表示，购买“优先认购权”还要警惕价格风险和“退订难”等问题。
首先是价格风险。通常优先认购协议会约定价格，如约定开盘时认购人可以以什么样的价格与开发商签订商品房预售合同。但问题是，楼盘开盘通常在开发商取得预售许可证之后，优先认购协议的签订距离楼盘开盘往往会有一段时间，有的甚至相隔一年、两年，如果在这段时间里房价节节攀升，就可能“夜长梦多”——开发商悔约，认购人虽有权优先签约，但价格没有优惠。
其次是“退订”难。通常优先认购协议会约定认购人可随时放弃优先认购权，即可随时解除优先认购协议，退回订金或者优先认购诚意金。但林律师提醒，在现实操作中，认购人是否能够随时行使优先认购协议的解除权并拿回缴纳的订金或者诚意金，则往往要看“天气”及开发商此时的心情。“天气”指的是市场整体态势及楼盘本身的“冷热”情况。
“房屋优先认购权不同于股东对股票的优先认购权，股东优先认购权是有明确的法律规范的，权利的行使基本上可以说有法律保障，而房屋优先认购权则未必有法律保障。因此，无论出于什么目的买房，在优先认购权的诱惑面前还是多想想其中蕴含的风险。”林律师说。
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