| 问题 | 物权法对农房和宅基地应实行分别对待制 |
| 释义 | 物权法是一部明确物的归属，保护物权，充分发挥物的效用，维护社会主义市场经济秩序，维护国家基本经济制度，关系人民群众切身利益的民事基本法律，这部法律草案提请审议伊始就受到社会广泛关注。依照全国人大常委会委员长会议的决定，全国人大常委会办公厅日前向社会全文公布物权法草案，广泛征求意见。农民对住房和宅基地享有何种权利？这是一个争议较大的问题。物权法第十三章即该法第一百六十、一百六十一及一百六十二条规定：“农户占有的宅基地面积应当符合规定的标准。一户只能拥有一处宅基地”，“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造房屋的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”“村民依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。”农民的住房及宅基地究竟能否转让？如果能转让，又应在何种范围内转让？这个规定在向全国征求意见中，引起较大的争议。有的认为应不受限制地让农民的房屋进行转让，宅基地也一同转让。有的认为要限制转让，房屋与地都要限制。笔者认为对农民的住房和宅基地应实行分别对待制。 对于农民的住房实行商品化，但根据一户一房屋的原则，转让后不得再申请建房。农民的住房，是由其自己投资修建的，农民对之有财产所有权。按照物权的特点，农民应当对之有完全的占有、使用、收益和处分的权利。因而，应当允许农民把之作为个人财产进行处分，允许进入市场进行商品化买卖，城乡人都可购买，不必要限制本社社员。这样可以发挥农房的流通作用，加速城乡房屋的交换，缩小城乡差别，也可以促进城镇化建设。但出卖房屋的农民不得再申请宅基地建房。 对于宅基地实行免费申请，卖房时租赁使用，房屋出卖后不得再申请宅基地。根据我国的农村特点，要十分珍惜和保护土地。对于全作社的农民申请本社地初建住房的，国家应免费提供符合建房标准的宅基地，除非全家迁入城镇外，永远代其使用，且免费。但作为宅基地上的房屋出卖后，宅基地的问题，改为合作社出租使用。房屋卖出后，宅基地的主人仍是原申请建房人。只是这时出卖人要开始向集体交纳宅基地租赁费，由国家制定相应的标准，按年交纳宅基地租金。由买房人支付，宅基地主人收取交纳给集体。宅基主人也可与集体、买房人签订合同，由买房人交纳。房屋出卖后卖房农民不得再申请宅基地，以确保一住户一宅基地，切实保护有限的国土资源。但以后出卖人又回购该宅基地上的房屋，仍享受国家免费使用宅基地的政策。 这样，我国对于农民的住房是给与了完整的财产所有权，符合物权的特点。同时，又对十分宝贵的国土资源进行了很好的保护，且保证农民在农村，一定就有宅基地建房，以稳定农民安心农业生产，且也促进了城乡经济交往，加速城乡一体化建设，推动社会主义市场经济的发展。体现农村与城市的共性和个性，有力地推动城乡建设，为实现中国特色社会主义服务。以完整的房屋所有权给与农民，是实现《宪法》关于保护个人财产和保护人权的重要之举，以有限的宅基地给与农民，体现地的集体性质和保护国土资源的根本要求，是两全其美的好事，也能充分体现法律的调节功能与社会主义的优越性。 夏思扬 |
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