| 问题 | 自律性机制维护住宅小区相邻关系 |
| 释义 | 关于我国相邻关系的处理，法律规定得异常简单，即民法通则第83条。就连众所期盼的物权法，在其草案中也仅有寥寥十条，实为粗略。但现实情况是，住宅楼房是我国城市居民居住的主要形态。当前，邻里关系中又出现了大量有关噪音、漏水甚至阳台向外延伸空间使用等的纠纷。若单凭公权力机关的裁判和处置，一方面公权力资源相对短缺，无法完全满足需求;另一方面，公权力的介入势必危害邻里正常的交往，邻里和睦关系反遭破坏。因此，由小区住户自行组成的管理组织应在相邻纠纷中发挥更大的作用，自律性机制应当取代公权介入，成为纠纷解决的主要途径。 楼房居民住在同一个屋檐下，居家之间的结合紧密。一旦出现扰乱秩序的情况，轻者会造成生活上不便，重者会影响居住安全。失去的秩序必须尽快得到纠正，这就要求居民自律性组织有效的发挥作用，加以规制。自律的前提是明确权利人享有的权利及其限制。只有权利的明确划分，才能使自律有效发挥作用。住宅所有权人享有的权利大致可分以下三类： 首先是对专有部分之权利。专有部分所有权人能对专占部分行使占有、使用、收益、处分，并排除他人干涉。但作为楼房的组成部分，所有权人的使用、收益、处分等权能受到部分限制。(1)专有部分之利用不得违反共同利益。共同利益的内涵与权利滥用、诚信原则等概念一样，是一种不确定的法律概念，其判断应根据各个具体问题依照社会一般观念才能明确。但一般的认为是：不当毁损建筑物，危及建筑物的基础结构或影响外观的;不当使用建筑物，危及建筑物安全或有碍居家安宁。(2)专有部分不得擅自变更用途：一般建筑物的使用都在建成之初明确了其用途，使用者应按照用途合理使用专有部分，不得擅自变更。而一般而言，不得擅自变更是指不得任意变更用途，而造成危害使用安全和居家安宁的情况出现。例如用途是居住住房的，便不得变更为店铺使用。当然，如果变更用途对并不对安全或安宁造成妨碍，甚至变更后有利安全或安宁的，则应当不加限制。 其次是对公用部分的权利。公用部分指楼房中共同使用的，专有部分以外的其它部分。公用部分为区分所有权人共有。区分所有权人对公用部分享有的使用、收益、处分等权能受到明确的约束。在使用上，应依公用部分的种类、位置、构造、性质等使用这部分面积，例如地下停车场、电梯、走廊、楼梯等。在收益上，对公用部分产生的孳息，应由区分所有权人按其应有部分比例分割收取。在处分上，应当依照区分所有权人达成的共同决定实施。 第三是成员权。即各所有权人以小区住户的身份，参与业主会议等的活动，参与投票决定小区各项事务及制定管理规范，选任居民自治组织的权利。这项权利是一项民主权利，是基于所有权人身份所享有的。[page] 从以上三类权利的性质可以看出，住宅所有人之间的权利或多或少都相互牵连，无法独立开去。这种牵连的性质难免为外部制约机制的介入提出了很高的难度。现实更为可行的是将关系处理的主体尽可能内部化，完善自律性机制来进行权利规制和关系维护。结合当前我国现实状况，应加强社区居民自治组织的职能，形成邻里纠纷处理社区化的良好局面。 其一，劝告和制止的职责。当部分住户的行为产生可能损坏或已经损坏建筑物主要构造的结果时，当部分住户擅自变更使用性质占用公用部分时，当部分住户的行为妨碍公共卫生或公共安宁时，作为住户管理组织的，应当及时加以劝告并制止。内部机制的介入能够第一时间防止损害结果的出现或损害程度的加深，使相应的邻里关系不致严重恶化，保障所有住户正常的生活秩序。 其二，请求损害赔偿或恢复原状的职责。无序行为难免造成损害结果的出现，当无法明确受害主体时，社区管理委员会应当及时作为请求权主体，要求主管机关或诉请法院处置，行使损害赔偿请求权。当住户擅自变更用途使用专有部分或约定专用部分时，管理组织也应径直要求或申请主管机关、法院要求其恢复原状。 楼房公寓是我国城市主要的居住形态。其生活秩序的维护，除了有赖于住户本身在行为上的自我约束，也需要住户群体内部的制约机制。当住户无法自我约束时，自律组织对违规住户进行劝告制止，进而要求损失赔偿或恢复原状，由此，透过这种机制的运作来凝聚小区居民的共同意识，促进社会和谐，提升生活品质。 |
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