| 问题 | 从一起案例看无效商品房买卖合同的损害赔偿 |
| 释义 |
如果商品房买卖合同被确认无效，如何确定无过错受害方的损害赔偿范围？与一般合同相比有什么特殊性？通过近期司法实践中遇到的一个案例，笔者试图对这一问题进行探讨，希望能与您进行沟通和探讨 1998年，市体育局开发建设了十套沿街商住楼，这些都是卖给公众的。为了获得批准，体育局以学生公寓的名义报批。体育局以此方式取得开发许可证后，以商品房和住宅的名义，以每套24万元的价格将其出售给当地10人，双方口头达成了商品房销售合同。买家一次实际向体育局支付了24万元，体育局给他开了一张收据。房屋竣工，购房者入住后，体育局以办理产权证、土地使用证的名义收取办理证费用15000元。然而，由于最初的审批程序存在问题，尽管房主一再催促，但2003年10月，体育局在无照生活了五年后，仍未能为房主取得任何执照，这让十个家庭感到意外，体育局突然通知十名房主，由于审批手续不合法，房屋销售无效，体育局希望收回所有已售出的十栋商住楼，而这10户房主只能收回24万元的购房价格和1.5万元的证件手续费，限期搬出房屋。据了解，体育局已将该房屋出售给另一家房地产开发公司。时隔五年，经有资质的评估机构评估，该房屋的实际价值超过73万元。面对被赶出赖以生存和生活的居住地，10名普通人只能得到相当于实际房价三分之一的“补偿”。他们不情愿地将体育局告上法庭，要求法庭确认房屋买卖合同无效，命令体育局退还购房款、证件手续费和利息，并根据当前房屋的实际价值进行赔偿；在庭审中,体育局承认当时的房屋买卖存在过错,同意在十名房主交还房屋的前提下交还购房款和证件手续费,，但认为损害赔偿应只包括购房款利息和证件手续费，不包括房屋增值部分 在上述情况下，房屋买卖合同无效后的关键问题是房屋增值部分的所有权。对无辜受害方的损害赔偿范围应该是什么？房屋升值是否算作买家利益的损失。总承包合同的无效与损害赔偿范围的确定从理论上讲，总承包合同的损害赔偿范围根据合同是否终止或宣布无效和撤销而有所不同。前者应大致包括对正损失和可用利益损失的赔偿；后者仅限于对信托利益损失的赔偿 根据中国《合同法》第113条，总合同终止后的损害赔偿采用全额赔偿原则“如果一方不履行其合同义务，或其履行不符合本协议规定，给另一方造成损失，则损失赔偿金额应相当于违约造成的损失，包括履行合同后能够获得的利益，但不得超过违约方在签订合同时预期或应当预见的因违约而可能造成的损失“，赔偿范围不仅应包括对无过错方正损失的赔偿，还应包括对现有利益损失的赔偿，即对预期利益损失的赔偿。其结果是实现合同按约定履行后的状态。正损失补偿也称为直接损失补偿。因为这是不动产的直接损失，所以范围和金额很容易确定，争议很少。然而，尽管理论界对现有利益损失的赔偿存在不同意见，但在司法实践中要求违约方承担现有利益损失的情况并不鲜见。笔者认为，合同终止后的损害赔偿不同于合同的无效和解除。合同的终止当然不具有追溯效力。在没有追溯效力的情况下，合同本身是有效的，并且确定可用利益的前提是合同是有效的，无辜方完全有理由要求国家在根据有效合同充分履行合同后，赔偿金额也可根据合同确定。当然，根据《合同法》第113条的规定，此处可用利益金额的确定应严格限于违约方在订立合同时预见或应预见的因违约而造成的损失 |
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