| 问题 | 房地产公司对于电梯项目如何承包，对方应该提供什么样的发票 |
| 释义 |
**由房地产开发公司（以下简称**公司）承建的“上水湾社区”共有12栋住宅楼和1栋综合商务楼，共28部电梯。房地产公司如何承包电梯项目？对方应该提供什么样的发票？建筑公司的营业税规定是什么？根据《建筑业企业资质管理条例》（建设部令第159号）第六条的规定，具有施工总承包资质的企业（以下简称施工总承包企业）可以承接施工总承包项目。施工总承包企业可以自行实施总承包工程范围内的全部专业工程，也可以依法将专业工程或劳务作业分包给具有相应资质的专业承包企业或劳务分包企业。具有专业承包资质的企业（以下简称专业承包企业）可以依法承揽施工总承包企业和施工单位承包的专业工程。专业承包企业可以自行承担全部专业工程，也可以依法将劳务分包给具有相应资质的劳务分包企业。因此，**公司可以有两种选择。一是将电梯工程纳入施工总承包合同并承包出去。二是电梯项目将作为子项目对外承包。 如果**公司将所有项目承包给**公司，则**公司将负责电梯的供应和安装。一般情况下，**公司将此项目作为专业项目分包给电梯工程公司。与**公司独立外包相比，增加了总承包商的分包环节。两者最终都将交由专业的电梯工程公司来完成电梯工程业务。 [法律规定] 假设上述电梯款为440万元，安装款为120万元，如果**公司与电梯制造商作为分包商签订电梯采购安装合同，合同条款规定了设备价格和安装价格，则分包商是销售自产货物同时提供施工服务的纳税人，根据《营业税法》暂行条例实施细则第七条规定，纳税人从事下列混合销售活动的，应当分别计算应税劳务和销售货物的营业额，并对应税劳务的营业额征收营业税：，销售货物不征收营业税；未单独核算的，应税劳务的营业额由主管税务机关核定：（一）提供建筑劳务销售自产货物的行为；（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。 国家税务总局《关于纳税人销售自产商品同时提供建筑服务有关税收问题的通知》（国家税务总局2011年第23号通知）规定，纳税人销售自产商品同时提供建筑服务分时向主管建筑服务的地方税务机关提供组织所在地国家主管税务机关出具的属于从事货物生产的单位或者个人的完税证明。主管建筑业的地方税务机关凭纳税人持有的证明，按照本公告有关规定计算征收营业税。因此，如果电梯生产企业能提供组织所在地国家税务主管部门出具的证明，则只能开具120万元的安装工程施工发票，开具440万元的电梯款增值税普通发票。向**公司提供这两种发票。 作为总承包方，由于总承包合同中包含电梯工程的金额，所以总承包方通常向发包方全额开具发票，发包方通常只认可总承包方开具的发票。在这种情况下，**公司将向**公司全额开具560万元的建筑业发票（如果是税务局开具的，需要持有分包商和分包商的发票、完税凭证等）。 需要注意的一个问题是总承包商**公司已经向**公司开具了全额施工发票，那么**公司应该如何纳税？普通增值税发票上记载的440万元电梯款是否为差额纳税的有效抵扣凭证？ 在现实生活中，我们对可以从分包工程款中扣除的差价税没有异议，但对于是否允许总承包方从分包工程的增值税总发票中扣除差价，存在较大争议。根据营业税暂行条例第五条第三款的规定，纳税人将建设工程分包给其他单位的，营业额为纳税人取得的价款总额和价款外支出扣除支付给其他单位的分包价款后的余额。第五条第三款虽有明确规定，但一些税务机关往往同意按劳务余额纳税的观点，不承认该商品。事实上，相关税收规定并没有限制分包合同价款的构成，也没有规定自产商品的价款不得从分包合同价款中扣除。根据混合销售的定义（如果同一销售行为同时涉及应税劳务和货物，则为混合销售行为），由于在提供建筑服务的同时销售自产货物是一种特殊的混合销售行为，我们不能将同一销售行为分开，因为他们分别缴纳增值税和营业税两种不同的税种人为地划分了相同的销售行为。我们应该认识到它的整合，认识到它是一个完整的分包项目。因此，**公司营业税的计税基础为合同总价扣除560万元后的余额。 如果**公司与电梯供应商签订了两份合同，即440万元的电梯采购合同和120万元的电梯安装工程公司安装合同。**作为总承包方，该公司拿到了440万元的增值税发票，然后委托电梯工程公司安装电梯。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人提供建筑服务（不含装修服务）的营业额，除本细则第七条外，还应当包括原材料价格，本工程使用的设备及其他材料、动力，但不包括施工方提供的设备价格。因此，虽然电梯工程公司只取得了120万元的电梯安装收入，开具了120万元的施工发票，但其营业税的计税基础为440+120=560（万元），应纳税额为560×3%=16.8万元。在这种情况下，如果合同主体发生变化，**公司直接购买电梯，然后**公司将电梯交给电梯工程公司安装，则这种行为属于施工方按税法提供设备的情形。施工方提供的设备价格不计入营业税计税基础，无需缴纳营业税。这样就可以节省440×3%=13.2万元的税收，而且这种税收节约的好处可以通过协商由有关各方分享。 这两种方式电梯工程造价560万元。即**公司收到增值税发票440万元，施工发票120万元，**公司收到施工发票560万元。 对于直接承包电梯项目的**公司，所涉及的税收政策与上述分析类似。只是，与电梯工程公司有直接联系的人已经被雇主**公司取代了。**公司可直接与电梯生产厂家签订电梯采购安装合同，与生产厂家或经销商签订采购合同，与其他有资质的安装公司签订安装合同。增值税普通发票440万元，施工发票120万元由**公司直接收取。你知道吗 |
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