| 问题 | 房屋租赁合同中优先购买权纠纷的解决 |
| 释义 |
所谓承租人优先购买权，是指在房屋租赁合同期间，出租人出售租赁房屋时，承租人可以与其他购买人同等条件购买租赁房屋。在我国一系列民事立法中，对承租人的优先购买权作了明确规定。国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》第十一条规定，出售出租房屋的房屋所有人应当提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉的意见（试行）》第一百一十八条规定，出租人出售出租房屋，应当提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人不履行的承租人依照本规定出卖房屋的，可以请求人民法院宣告房屋买卖无效。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》规定，业主出售房屋时，原承租人的优先购买权在同等条件下受保护。建设部发布的《城市公共住房管理条例》第三十六条第二款指出，承租人出卖、出租公共住房，有优先购买权。《合同法》第230条规定，出租人出售租赁房屋的，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。承租人享有优先权的条件如下：1。承租人享有优先权的前提是房屋租赁合同合法有效。因为优先购买权是以房屋租赁合同为基础的法定权利。因此，没有合法有效的房屋租赁合同，就没有合法的优先购买权。2优先购买权是承租人的一项法定权利，除非承租人自愿放弃，否则出租人不得限制优先购买权。也就是说，房屋租赁合同对优先购买权没有约定或者约定不明确的，应当推定承租人有优先购买权。只有承租人以明示方式放弃，承租人才能丧失优先购买权。三。出租人出售出租房屋的要约，在租赁合同有效期内或者租赁合同生效前有效，但该要约的有效期至租赁合同生效为止。房屋租赁合同解除后，出租人当然有权自由处分其房屋。即使承租人没有履行返还义务，因为他不具有承租人的身份，他也没有优先购买权。注：根据《合同法》第二百三十条的规定，出租人出售租赁房屋，是指出租人发出出售租赁房屋的意向，而不是租赁房屋买卖合同已经成立或者生效。4同样的条件。对于这个问题，学者们有不同的看法。条件是否相同可以分为：第一种观点是绝对平等，即优先购买权的条件应当与其他买受人的条件绝对相同；第二种观点是相对平等，即，优先购买权的条件应当与其他买受人的条件大致相同；第三种观点认为，除法律规定或者法律要求外，优先购买权的条件应当相同，除约定的限制条件外，相同的条件只指相同的价格。第一种观点在适用上过于苛刻，不利于承租人优先购买权的保护；第二种观点过于宽泛，不易操作；第三种观点侧重于条件的要素，却忽略了合同的形成过程。如果只注重价格，承租人可以不顾出租人的利益拖延承诺时间，这对出租人不利，也不利于财产流通。应该确定哪些条件应该相同。我们认为，首先是价格条件，即购买价格金额相等。出租人出售房屋的目的是为了取得一定的价格，而一定的价格是承租人取得房屋所有权的对价，因此购买价格是否相等是决定承租人与其他购房人是否具备同等条件的决定性因素。当然，我们不仅要考虑相同的价格，还要考虑价格的支付方式和期限。其次是承诺时间的顺序。出租人同时或者同时向承租人及其他人要约出售房屋，并约定期限的，承租人应当在此期限内作出承诺，否则视为放弃优先购买权。要约要求的承诺期限不一致的，承租人的承诺期限不得早于他人。要约未约定承诺期限，承租人在合理期限内不接受的，也视为放弃优先购买权。5承租人必须在一定期限内行使。《城市私人住房管理条例》第十一条规定，房屋承租人的优先购买权应当在接到通知后三个月内行使。一般来说，房屋优先购买权具有以下特征：
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