| 问题 | 城市房屋租赁登记制度的意义 |
| 释义 |
《物权法》通过明确物权致因行为与物权变动行为的关系，重构了我国的物权登记制度。在这样的背景下，与高度物权化的租赁权密切相关的城市房屋租赁登记制度的意义亟待重申。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定，城市房屋租赁应当签订书面租赁合同，并向房地产管理部门备案。本条例旨在“加强城市房地产管理，维护房地产市场秩序，保护房地产所有者的合法权益，促进房地产业健康发展”。在实施过程中，其意义更为明确的是加强治安、消防等方面的管理，事实上，除了上述行政管理的法律意义外，城市房屋租赁登记制度的民事法律意义更为丰富。这里有两个简单的例子来说明。 案例一 甲方将房屋出售给乙方后，房屋价格大幅上涨。甲、丙方私下签订了前期租赁合同。随后，C向法院提起上诉，主张优先购买权，要求甲、乙双方的房屋买卖合同无效。 案例2 a于2005年将其所有商业建筑物抵押给银行融资，并于2006年将商业建筑物出租给其兄弟B。之后，a某无力偿还到期的银行贷款，银行上诉法院要求实现抵押。从2004年开始，甲方与乙方私下签订了长期低价租赁合同，并移交法院。 案例一，甲方通过“假”承租人C主张承租人的优先购买权，达到恶意确认甲乙双方房屋买卖合同无效的目的，其效力类似于“多卖一套房屋”。本来，赋予承租人优先购买权，就等同于“卖不破租”的规定，即加强对弱势承租人利益的保护。正如王健先生所说：“生活是生活的基本需要。房子的价格很高，不容易买。大部分承租人经济实力较弱，因此有必要对其进行保护，“同时，让承租人在同等条件下优先购买租赁住房，也有利于房地产价值的充分开发利用。但在这种情况下，承租人的优先购买权却成了恶意规避法律的工具。如果配合物权法不动产登记制度的改革，规定承租人的优先购买权必须以租赁登记为基础，就可以有效地控制这种恶意行为。同样，在“卖不破租”的规则下，购房者可以得到房屋合法权益的全面处置，也可以根据租赁登记制度得到更充分的保护。另外，现行法律对承租人优先购买权的范围也不明确。除了确认出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效外，承租人能否在同等条件下要求与出租人直接签订房屋买卖合同？如果我们采取积极的法律政策，那么租赁登记也是一个至关重要的基础。 案件二，甲、乙双方自2004年起伪造租赁合同，恶意利用《担保法》第四十八条“抵押人将租赁物抵押的，应当书面通知承租人原租赁合同继续有效”的规定，侵害了抵押权人的合法权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人出租抵押物的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，“如果法院不能确定租赁合同何时生效，则根据伪造的租赁合同，确认租赁合同对受让人的约束力，将对抵押权的充分实现产生重要影响。通过对以上两个案例的简要分析，可以看出租赁权登记对于平衡承租人与新所有人之间的利益冲突，维护正常的市场交易秩序具有十分重要的意义。现行的租佃登记制度在放宽对流动人口的管制、取消安置制度后，所能发挥的行政功能十分有限。因此，有必要重申我国城市房屋租赁登记制度的意义。在今后统一的不动产登记立法中，应赋予租赁权登记、公示、公信等物权功能，以便更好地配合承租人优先购买权和不间断租赁制度的实施。具体操作上可以坚持物权法的精神，实行自愿登记和形式审查的原则。未登记租赁权只具有债权效力，不具有物权保护。登记机关只对出租人或者承租人提供的书面租赁合同和其他资料进行必要的形式审查。
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