| 问题 | 什么是作物权利法？停车位和车库的所有权 |
| 释义 |
（1） 因车位、车库权属问题引发的纠纷应该是纠纷中最多的，而纠纷的起因也非常复杂，比如最常见的开发商在不满足小区业主需求的情况下，将车位高价出售、出租给第三方而引发的纠纷；另一个例子是开发商将小区内的公用道路或其他地方改为停车位，却向业主收取停车费而引发的纠纷。再比如开发商为业主购买车位，人为设置各种障碍物享受停车服务而引发的纠纷。尽管停车位和车库的所有权一直是业主和开发商之间矛盾的主要焦点，但开发商单独出售或租赁停车位和车库是一种常见的做法。多年来，业主起诉开发商的案件屡见不鲜。然而，由于种种原因，业主打赢此类官司的情况却鲜有耳闻。究其原因，很大程度上是因为当时没有《物权法》来规范这一问题。根据《物权法》第七十四条规定，居住区内规划用于停车的车位、车库，首先应当满足业主的需要。“应该”与“必须”的法律效力基本相同，但后者更为突出“应满足业主的需求为先”是开发商的硬性规定，这意味着即使开发商拥有车库的所有权，只要小区内业主对车库的需求没有得到满足，开发商也不能将车库卖给他人。即使已经售出，与第三方签订的合同也无效。因此，只要业主不明确放弃，开发商就无权对外出售车位和车库。因此，如果开发商将小区内的车位出售给业主以外的人，而不满足业主在小区内的停车需求，业主可以依据这一规定提起诉讼，纠纷也应适用于车位、车库纠纷的诉讼事由。（三）因小区内停车位、车库的所有权和使用发生的业主之间的纠纷，停车位、车库的所有权只能由开发商与居民约定，只能在小区居民之间转让，不得转让给业主以外的第三人。这样，就可以有效避免社区流动人口过多造成的人流量大、不稳定因素增多等问题。如果业主将车位卖给小区非居民，小区业主或业委会可以提起诉讼。 物权法对停车位和车库的使用没有太多限制。因此，居住区业主以购买、赠与、租赁等方式取得车位、车库所有权，但在行使占有、使用、收益、处分权时妨碍其他业主权利的，权利受到损害的业主可以受到处罚提起诉讼。关于小区停车位的纠纷和争议（4）旧车位和车库引起的纠纷，因为《物权法》关于车位和车库的规定只适用于2007年10月1日以后新建的车位和车库，而不是以前建的，包括房改房和老小区。对于《物权法》施行前销售的居住区车位、车库，全国人大法律委员会于2007年3月12日发布了《中华人民共和国物权法（草案）》审议结果的报告；》本法颁布前，一些地方的做法地点与草案的规定不一致。本法公布后，对过去存在的问题，应当按照当时的规定或者约定处理，审查报告与物权法具有同等效力。因此，旧车位、车库不应受制于物权法的规定，而应受制于物权法颁布前当时有关地方性法规、规章等形式的规定或协议。因此，法院不应根据停车位、车库的诉讼事由受理此类纠纷，而应根据合同纠纷受理。你知道吗 |
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